1월 ‘삼각 파도’…부동산 시장 영향은

이달부터 시행되는 부동산 제도가 시장에 어떤 영향을 미칠지에 관심이 모아지고 있다. 사진은 최근 분양을 진행한 한 건설회사의 견본주택 모습.

재건축 초과이익환수제 부활·분양권 양도세 강화·신 DTI(총부채상환비율) 적용 등 부동산시장에 영향을 줄 수 있는 부동산 관련 제도가 이달 한꺼번에 시행된다. 부동산 시장이 관련 정책이나 제도에 따른 영향이 크다는 점에서 주목된다.

10일 부동산업계 등에 따르면 이달부터 재건축 개발이익환수와 투기방지를 목적으로 지난 2006년 참여정부 시절에 처음 시행된 ‘초과이익환수제’가 두 차례의 유예 기간 끝에 다시 부활했다. 올해 1월 이후 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 사업장의 경우 모두 초과이익환수제 대상이다. 재건축 추진으로 발생하는 이익이 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우엔 이를 초과하는 금액의 최대 50%까지 환수된다.

주택 대출 조건도 한층 강화된다. 연소득을 기준으로 대출 한도를 계산했던 DTI가 1월부터 보다 엄격해진다. 기존 주택담보대출은 이자만 더해 계산했지만, 신 DTI에서는 기존 주택담보대출 이자에 원금까지 상환 부담에 포함시켰다. 이에 따라 대출 가능 금액이 줄어들 전망이다. 특히 다주택자의 경우 2번째 주택담보대출 시 만기를 15년으로 제한해 DTI 비율을 산정하기 때문에 부담이 커진다.

1월부터 분양권 양도세율이 늘어난다. 기존에는 분양권 보유 기간에 따라 과세액(40~50%)이 정해졌지만, 올해부터는 조정대상지역 내에서 거래되는 분양권은 보유기관에 관계없이 양도세 50%를 내야 한다. 시장에서는 지난해 하반기 이후 급속하게 줄어든 분양권 매물이 더욱 자취를 감출 것으로 내다보고 있다.

이 밖에도 오는 25일부터 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔 규제가 한층 강화된다. 소유권 이전등기까지 오피스텔 분양권 전매가 금지되고, 지역 거주자에게 오피스텔 물량의 20%를 우선 분양하는 ‘거주자 우선 할당제’도 조정대상지역까지 확대 적용된다. 300가구 이상 오피스텔에 대한 인터넷 청약이 의무화된다. 정부는 이들 제도가 국내 부동산 시장에 안정화를 가져올 것으로 내다봤지만, 중장기적인 효과는 미비할 것이란 의견도 있다.

권일 부동산인포 연구원은 “이러한 제도가 서울 등 수도권 지역을 중심으로 집값 안정화를 유도할 것이라는 정부의 관측과는 다르게 수요가 높은 지역의 집값은 아직까지 눈에띄는 변동이 없는 상황”이라며 “특히 강남권의 경우 정부의 부동산 규제가 단기적인 집값 하락 등의 요인으로 작용할 수도 있지만, 결국에는 다시 회복세로 돌아설 것”이라고 설명했다.

이계풍 기자 kplee@viva100.com