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| 권순원 CRM부동산연구소 소장 |
서울 집값 상승은 정부의 대책 때문에 수면 위로 떠오르지 않았을 뿐, 언제나 잠재돼 있다. 정부가 또다시 규제 카드를 만지작거리고 있지만, 서울 강남권은 물론 강북 주요 지역까지 집값이 속속 전 고점을 돌파하고 있다. 그동안 시장을 저울질하던 수요자들이 ‘더 오르기 전에 미리 사자’며 매수시장에 뛰어들고 있기 때문이다.
서울 집값은 지역별 상품별로 혼조세를 보이는 가운데 강남 재건축 급매물을 비롯한 저가 매물이 소화되면서 집값이 바닥을 찍고 오름세를 나타낸 것으로 보인다. 추가 하락 가능성을 높게 보지 않기 때문이다.
강남 재건축 단지에서 최근엔 일반 아파트까지 가격상승 움직임이 확산되고 있다. 재건축 규제 등 앞으로 서울에선 공급량이 제한적이니까 핵심지역은 기대만큼 떨어지지 않을 것이라고 판단한 수요자들이 매입을 서둘렀기 때문이다. 당분간은 거래량 감소 속에 추세적 반등 모멘텀을 찾지 못한 채 박스권 양상을 이어갈 것으로 보인다. 하지만 공급이 부족한 강남권은 언제든 집값 상승의 도화선이 될 수 있다. 벌써 그런 조짐이 보이고 있는 것이다.
가격이 꿈틀대는 시점에 삼성역 광역복합환승센터 개발 발표가 이뤄지며 강남 집값 상승은 급속도로 상승할 가능성이 크다. 이번 개발로 인해 비단 강남권뿐만 아니라, 집값 상승이 잠재적으로 내재됐던 마용성(마포·용산·성동) 지역 또한 가격 상승으로 이어질 것이다.
아파트 값이 오른다는 것은 수요보다 공급이 부족하다는 의미이다. 서울은 주택을 추가 공급할 수 있는 택지가 부족해 재개발·재건축을 해야 새 아파트 공급이 이뤄진다.
하지만 정부가 내세운 규제안은 민간택지 분양가 상한제다. 분양가 상한제는 선분양·후분양과 상관없이 일괄 적용될 가능성이 크다.
특히 정부가 이미 관리처분계획인가를 받은 재건축 단지도 대상에 포함시키는 방안을 검토 중인 것으로 알려지면서 강남권 재건축시장이 술렁이고 있다.
분양가 상한제로 일반분양 가격을 낮춰야 한다면 조합원들이 분담금을 더 내야 하는데 이를 동의할 조합원은 없을 것이다. 결국 사업자들은 수익성 감소를 우려해 분양 시점을 늦추고, 재건축 단지들의 사업 포기가 속출해 아파트 공급이 대폭 감소할 것이다. 결국 공급 감소는 집값 상승의 또 다른 요인이 된다.
분양가 상한제 확대가 주택시장을 위축시키며 집값 상승을 막는 단기적 효과는 있겠지만 근본적인 해결책은 되지 못한다. 수요 억제를 통해 가격을 잡을 수 있다는 생각은 위험한 생각이며, 주택공급 감소는 결국 가격 급등으로 이어진다는 사실을 정부가 모를 리 없다.
권순원 CRM부동산연구소 소장
