서울 시내 아파트 단지 모습.(연합)

 

서울 아파트의 평균 매매 가격이 사상 처음으로 10억원을 돌파하고 평균 전셋값은 5억원을 넘어섰다. 서울에서 새 아파트를 분양받으려면 청약가점이 최소 60점을 넘어야 하고 수십대 1의 경쟁률을 뚫어야 할 정도로 치열하다.

 

집권 3년 동안 23번의 부동산 대책을 쏟아낸 문재인 정부는 “부동산 시장이 안정되고 있다”며 낙관론을 외치고 있지만, 결과적으로 서울 아파트값은 50% 이상 폭등했다. 급기야 서울에 평생 내집마련을 하지 못한 채 살아가게 될 것에 대한 두려움은 30대의 ‘패닉 바잉’(공포 구매)까지 낳으며 주택시장을 더욱 불안하게 하고 있다. 최근 몇년새 주택 가격의 양극화가 일어나면서 박탈감도 함께 커지고 있다. 아울러 임대차3법과 함께 주택 시장을 안정시키겠다며 쏟아낸 각종 정책은 전세난을 가중시키는 ‘부메랑’이 됐다. 가을 이사철을 앞두고 전세대란은 기정사실화 되는 분위기다. 

 

이에 브릿지경제는 김광석 리얼모빌리티 대표, 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원, 양지영 양지영R&C연구소장, 오세준 평택대학교 국제도시부동산학과 교수, 함영진 직방 빅데이터랩장 등(가나다순) 5인의 부동산 전문가들과 함께 향후 부동산 시장에 전망과 해법에 대해 알아봤다.

 

 

- 정부가 주택시장 안정과 수도권 주택공급을 위해 6·17 및 7·10부동산대책, 8·4공급대책, 임대차3법 등을 발표했다. 집값 상승세 언제까지 지속될까.

△ 함영진 직방 빅데이터랩장(이하 함 랩장)= 당분간은 아파트값은 강보합세를 띨 것으로 전망된다. 저금리와 풍부한 유동성, 전세가격 상승에 따른 매매가의 하방경직성이 커졌다. 다주택자 양도세 추가 세율 중과와 종부세율 인상은 내년 6월 실시될 전망이라 연내 매물출회를 기대하기가 제한적이다. 또 전매규제 등으로 서울 신축 아파트 유통매물 축소되고 있다.

△ 김광석 리얼모빌리티 대표(이하 김 대표)= 코로나19사태 및 세계무역분쟁 등으로 인해 국내외 경기 모두 암울한 상황이다. 올해는 경기부양을 위해 정부가 엄청난 돈을 풀기 시작한데다가 초저금리 기조가 계속되면서 올해 연말까지 서울 및 수도권 주요지역(과천·분당·광명 등) 집값은 상승곡선을 그릴 것으로 보인다. 다만, 세종시를 제외한 대다수 지방은 여전히 관망세를 보일 전망이다. 만약, 내년까지 코로나사태가 장기화된다면 전국적으로 부동산시장이 한풀 꺾일 것으로 보인다.

△ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원(이하 박 위원)= 아파트 등 주택시장은 현재 유동성 장세라고 볼 수 있다. 금리를 크게 올리지 않는 한 집값 급락은 힘들 것이나 장기 상승에 따른 피로감, 고점 논란 등으로 신중한 접근 필요하다. 규제가 겹친 초고가 아파트와 재건축 단지는 거래 위축이 불가피하고 규제가 덜한 중소형 중저가는 거래가 활발해 강보합세가 예상된다. 코로나19는 전염병으로 직접으로 부동산시장에 영향을 미치기보다 실물경기를 통해 간접적으로 영향을 미친다. 코로나의 지속기간과 강도에 따라 부동산시장의 영향도 달라질 것으로 판단된다. 코로나가 예상보다 길어지고 실물경기에 미치는 부정적 영향이 커진다면 부동산시장도 자유로울 수 없다.

△ 양지영 양지영R&C연구소 소장(이하 양 소장)= 매물잠김 현상 지속과 민간택지 분양가상한제 등으로 인한 공급 감소로 집값 오름세는 하반기에도 이어질 수 있다. 하지만 3기신도시 등 공급대책 영향과 정부의 지속적인 규제에 대한 압박감, 그동안 가격 상승에 대한 피로감 등으로 중장기적으로 안정화 될 수 있다.

△ 오세준 평택대학교 국제도시부동산학과 교수(이하 오 교수)= 연이은 부동산 대책으로 다주택 투자수요는 꺾였으며 실수요 위주로 재편될 것으로 예상된다. 하반기는 코로나와 더불어 관망세로 접어들 듯하며 내년 6월 1일 이전까지 팔아야 할 다주택자 보유세 회피 물량이 나와 가격이 조정될 것으로 전망된다. 하지만 장기적으로는 변두리에만 아파트 공급이 이뤄진다면 서울 집값 상승세는 지속될 것으로 예상된다.

 

 

- 임대차법 시행과 가을 이사철을 맞아 전세대란 우려의 목소리가 나온다.

△ 함 랩장= 전셋값은 상승이 불가피하다. 갭투자 규제, 아파트 매입 임대사업자 폐지, 분양시장 선호, 임대차 3법 개정 등을 고려했을 때 전세매물 축소가능성 높아 보이며, 보증부 월세 전이현상도 지속될 전망이다. 빠른 보증부월세 전이현상과 전세가격의 4년단위 급등 부작용을 줄이기 위해선 민간임대 공급 감소 분을 공공임대 확대로 간극을 메워 시장 충격 최소화해야 한다. 또 임대차 시장의 모니터링 기능을 강화해 임대료 상한제 및 월세이율 상한 위반 사례를 점검 계도하고, 임대차분쟁조정위의 권한을 강화할 필요가있다. 분쟁조절위 개설 지역 확대 및 임대차 실거래가 신고 의무제의 조기 시행도 필요하다.

△ 양 소장= 전세시장은 안정보다는 불안 요소가 크다. 8월 서울에서 체결된 전월세 임대차 계약은 6078건이다. 전달 대비 47.6% 감소했다. 강남권과 같은 전세가격 비중이 적은 아파트는 비워두는 집들이 늘어날 것으로 보인다. 세입자들은 전세물량 부족으로 집을 찾기도 어렵겠지만, 서민들의 내집 마련은 더욱 힘들 전망이다. 또 깐깐해진 집주인들이 세입자 들일 때 직장, 세금내역 등 세입자 면접보기에 들어갈 것이다.

△ 박 위원= 임대차법이 시행되면서 전세소멸과 월세시대가 앞당겨질 것으로 보인다. 다만 집주인도 월세전환을 위해서는 보증금을 마련할 시간이 필요하고 갭투자도 많아 향후 10년내에 전면월세로 가기는 힘들 듯하다. 당분간 전세에 일부 월세를 섞은 반전세가 유행할 가능성이 높다.

△ 김 대표= 임대차3법이 시행된다고 해서 전(월)세가격이 떨어지기는 어려워 보인다. 계약갱신청구권과 전월세상한제는 전(월)세가격 인상액에 상한선을 정해두고 있기 때문에 상승폭을 둔화시키는 효과에 그칠 것으로 보여진다. 전세 계약청구권을 행사해 세입자가 4년을 거주하게 되면 3년간 5%씩 최대 15%를 인상할 수 있다. 3년간 전월세 인상률이 15%라면 결코 작아 보이지는 않는다. 중앙정부 및 지자체 예산만으로 공공임대주택의 비중을 크게 늘리는 것은 역부족이다. 따라서, 민간임대시장이 반드시 필요하다. 민간임대시장에 공익측면을 부여하는 대신 임대인에게 약간의 인센티브를 제공해 상생할 수 있는 방안을 마련해야 한다. 

 

△ 오 교수 = 전세가격은 지속적인 상승이 예상된다. 전세 시장 불안정은 규제 강화로 인한 공급 축소가 원인으로 단기적인 해법을 찾기가 힘들다. 전원세 전환율을 4%에서 2%로 갑자기 낮추게 되면 역으로 전세보증금이 증가할 우려가 있다. 급격히 요율을 반으로 낮추게 되면 부작용 발생하므로 점진적으로 조정한다. 

 

 

- 집값이 오르면서 내집마련이 더욱 어려워지고 있다. 언제 어떻게 해야 하나

 

△ 박 위원 = 장기무주택자로 청약가점이 높은 경우 3기 신도시나 분양가 상한제 아파트를 노려보는 것이 가장 좋다. 분양가점을 높일 수 있는 방법을 먼저 찾아보고 그 다음 기존 아파트 매입 방법을 고려해야 한다. 단기 고점 논란이 있는 만큼 철저하게 실수요로 접근하되 단기 급등지역은 조심해야 한다.

 

△ 양 소장 = 청약 가점이 좋은 무주택자라면 입지가 좋은 단지 중심으로 적극적으로 청약을 해볼 필요가 있다. 그렇지 않고 기존 아파트를 매입하려고 한다면 내년 하반기 이후부터 가격 조정이 될 가능성이 크므로 천천히 기다려도 좋을 것이다.

 

△ 오 교수 = 하반기는 관망 유지하고 내년 상반기 다주택자들이 쏟아내는 물량 주목할 필요가 있다. 3기 신도시와 더불어 청약시도도 계속하고 고액 무주택 전세자들은 매수로 전환을 고려해볼 만 하다. 

 

△ 함 랩장 = 실수요자 내집 마련은 민간택지 분상제 시행, 생초자 및 신혼부부 특공 확대, 수도권 13만2000호 추가 공급책 등 8.4대책으로 진입문턱이 낮아진 분양시장의 청약을 적극 활용하는 방안이 현명하다. 

 

△ 김 대표 =수도권은 청약이 내 집 마련에 가장 좋은 방법 같다. 특히, 고분양가관리지역이나 분양가상한제 적용지역이라면 청약통장은 더욱 유용하다. 신규로 공급되는 아파트임에도 불구하고 주변 시세보다 저렴하게 공급되는 경우가 많은 만큼 지금이라도 계속 청약통장을 사용해야한다. 특히, 생애 처음으로 주택을 구매하고자 하는 경우 특별공급을 꼭 이용해보길 바란다. 민영주택도 생애최초 특별공급 적용규정이 신설했기 때문이다. 특별공급과 일반공급 동시에 청약이 가능한 만큼 당첨확률도 훨씬 높아질 수 있다. 다만, 청약가점이 낮거나 청약통장이 없는 경우에는 서두르지 않는 것이 좋다. 코로나19사태가 장기화되면 세계금융위기 당시처럼 국내·외 경기가 크게 위축될 가능성이 있기 때문이다. 아파트가격 단기간 급등에 대한 피로감도 상당기간 지속될 것 같다. 내년까지 부동산시장을 지켜본 이후 내집을 장만하는 것이 안정적이다.

 

 

- 아파트에 규제가 집중되다 보니 규제가 덜한 상품에 눈길을 돌리고 있다. 대체투자처는.

 

△ 김 대표 = 주거용으로 살펴보면 도시형생활주택이나 오피스텔이 대체투자상품이 될 것 같다. 다만, 위 상품들은 지방에서 선호도가 매우 낮은 만큼 신중한 투자가 필요하다. 

 

△ 박 위원 = 상대적으로 종부세 등 규제가 덜한 초역세권 꼬마빌딩에 대한 수요가 이어질 것으로 보인다. 구분상가 등 상가시장은 온라인으로 소비패턴의 변화, 구매 위축으로 직격탄을 받을 것으로 보인다. 토지지분이 많지 않아 임대료만으로 가치를 평가받기 때문으로 최근 공실, 연체 등으로 영향을 받고 있다. 

 

△ 함 랩장 = 아파트보다 규제가 상대적으로 덜하고 진입장벽이 낮은 중대형 오피스텔을 대체 상품으로 선택할 가능성이 있다. 또 경기 위축으로 부동산 상품의 경매 물량이 증가하며 매각가율과 매각률이 낮아질 수 있다. 입찰자로서는 가격 만족도가 높은 상품을 경매시장에서 고를 수 있을 것으로 보인다. 

 

△ 오 교수= 지금처럼 규제가 최고조에 달한 아파트시장에 뛰어들어 리스크를 감수하기 보다는 수익형 부동산(지식산업센터 등)으로 눈을 돌리는 것이 세금부담 측면에서 유리하다. 부동산시장 외에 미국주식시장 등에도 관심을 가져볼만하다. 

 

 

- 정부 부동산 정책 평가 및 보완점은.

 

△양 소장 = 현 정부의 부동산 정책은 징벌적인 세금정책과 시장 개입이 정도를 지나치고 있다. 그리고 지속적인 수요억제책으로 인해 현 집값 상승의 근본적인 원인은 유통 물량 부족을 부추겨 집값 상승을 더욱 키우고 있다. 다주택자 양도세 중과, 2년 미만 단기 매도 양도세 중과, 종부세 강화, 재건축 실거주 요건 강화 등 대부분이 유통물량 감소를 낳고 있다. 때문에 시장에 매물이 잘 유통이 될 수 있도록 해야 한다. 유통물량 부족은 곧 전셋값 상승까지 낳고 있어 오히려 무주택자, 서민들의 피해가 커지고 있다. 우선 시장에 매물이 잘 유통될 수 있도록 보유세를 키울 수 있는 정책과 공급대책이 원활히 이뤄질 수 있도록 해야 한다. 

 

△ 오 교수 = 주택을 몇십 채 단타 매매하며 시장을 교란하는 일부 투기세력을 잡아야지 대한민국의 모든 2주택자 이상을 잡으려고 하니 현재와 같은 심각한 문제가 발생하는 것이다. 투기세력의 정의부터 다시 정립해야 한다. 보유세와 양도세를 동시에 강화하는 것은 잘못됐다. 보유세를 늘리려면 양도세는 다주택자들이 팔고 나갈 수 있게 점진적으로 올려한다. 또 서울 시내 용적률을 높여 주택 공급을 확대해야 한다. 

 

△ 김 대표 = 부동산가격 급등 상황을 비추어 봤을 때 규제를 강화하는 판단은 옳다고 본다. 다만, 너무 단기적으로 강력한 대책을 잇따라 발표하면서 부동산시장에 혼란을 야기하고 있다. 특히, 정부가 권장했던 주택임대사업자등록제도를 이제 와서 갑자기 막아버렸다. 정책적 동기는 이해하지만 법이나 제도가 너무 자주 바뀐다면 법적안정성이 무너져 버린다. 결국, 국민들이 법과 국가정책을 신뢰하지 않게 된다. 박근혜 정부 때부터 시작해 문재인 정부까지 부동산대책이 온탕과 냉탕을 여러번 오가고 있다. 부동산관련법이나 제도를 장기적인 관점에서 봐야한다. 좌우 극단적인 이념을 떠나 합리적으로 법과 제도를 명문화 해야한다.

 

△ 함 랩장 = 부동산시장은 직접거래 외에도 부동자금이 유입될 수 있는 간접투자 상품 등 부동산시장의 대체투자처 다양화가 필요하다. 보유세는 높이고 거래세는 낮춰 매물잠김 부작용을 줄여야한다. 8.4대책에서 추가로 마련키로 한 공급물량인 13만2000호 중 절반 이상은 민간에서 나와야 하는데, 민간에서 사업을 진행할 수 있도록 인센티브 등 여건을 만들어주는 게 필요하다. 롤모델이 될 시범 단지를 잘 만들어서 선행 모델화해 나머지 조합들에서도 참여하고 싶은 마음이 들게 해야 한다.

 

△ 박 위원 = 부동산시장에서 과거보다 정보흐름이 빠르고 떼어지어서 움직이는 군집행동이 나타나므로 시장 모니터링 강화가 필요하며, 현상과 정책시행 간의 시차를 최소화해야 한다.  

 

채훈식 기자 chae@viva100.com