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변곡점 맞은 강남 아파트값… 서울 집값 조정될까

입력 2020-10-18 16:00 | 신문게재 2020-10-19 3면

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강남
서울 강남 등을 중심으로 아파트값이 하락세를 보이면서 집값 향방에 관심이 쏠리고 있다. (사진= 연합뉴스)

 

서울 주택시장은 정부 부동산 안정화 대책과 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19)에 따른 경기위축 우려가 커지면서 관망세가 커지고 있다. 특히 서울 강남지역 부동산 시장이 심상치 않다. 10월 둘째 주 강남구 아파트값이 하락 전환하는 등 초고가 아파트 매매시장을 중심으로 매수세가 크게 둔화되고 있다. 아파트시장의 거래가 위축되는 분위기인데, 특히 가격 진입장벽이 높은 강남권 아파트값 상승세가 둔화되는 모습이다.

한국감정원에 따르면 지난 주 기준 서울 강남구 아파트 매매가는 0.01% 하락하면서 18주 만에 내림세로 돌아섰다. 지난 6월 2주 이후 4개월 만이다. 서초(0.00%)와 강동구(0.00%), 송파구(0.01%)는 보합권에 머물렀다.

이와 함께 특히 10월 들어 급격히 거래가 위축되면서 매물도 쌓이고 있다. 부동산 빅데이터 ‘아실’에 따르면 서울의 아파트 매물은 16일 현재 4만1815건으로 열흘 전인 지난 6일(4만322건)보다 3.7% 증가했다.

이처럼 서울 주택시장은 강남을 중심으로 한 달 넘게 거래가 이뤄지지 않는 등 급격한 거래 부진이 나타났고, 최근 들어서는 종전 최고가 대비 호가가 1억원 이상 떨어지며 시장이 변곡점을 맞았다.

전문가들은 강남권 급매물 등장과 강남구 하락 전환을 예의주시하고 있다. 부동산 시장은 수요자들의 심리가 중요한 만큼 유의미한 변화가 나타날 수 있기 때문이다. 그러나 일부 중저가 단지를 중심으로 아직 매수세가 유지되고 있어 당분간은 보합세가 이어질 것으로 내다봤다.

다만 정부의 강력한 규제 여파로 고가주택과 다주택에 대한 보유세가 대폭 강화됐고, 내년 6월부터 다주택자의 양도소득세가 급격히 늘기 때문에 그 전에 집을 팔려는 움직임이 더 늘어날 수 있다는 전망이다.

전문가들은 강남 집값 하락세를 두고 ‘조정신호’로 보는 입장과 ‘단순한 관망세’로 갈리고 있다. 다만 대부분은 집값 전망에 대해 내년 상반기까지 추가 상승 여력이 있다고 내다봤다. 내 집 마련에 대한 수요는 여전히 많지만 서울 주택 공급은 턱없이 부족하고 시장에 유동성이 풍부하기 때문이다.

양지영 R&C연구소장은 “패닉바잉이 잦아들면서 일반적인 매수흐름으로 돌아가고 있다”며 “매물이 현재 정도 쌓이는 건 과거 기준으로는 일반적인 상황이다”라고 말했다.

고준석 동국대 겸임교수는 “내년 상반기까지 2~3% 수준의 강보합세를 유지하며 우상향할 것”이라며 “저금리 기조 속 코로나19 팬데믹 등으로 시중에 3100조원 정도가 부동산 시장으로 들어오는 상황”이라고 말했다. 또한 함영진 직방데이터랩장은 “서울 거래량이 9월부터 감소세이긴 하지만 거래가가 본격적으로 빠졌다고 보기는 어려운 면이 있다”며 “아직 중저가 단지나 똘똘한 한 채 수요가 있기 때문에 당분간은 보합세가 이어질 가능성이 있다”고 내다봤다.

최근 급격히 오르는 전셋값이 매매가를 밀어 올릴 수 있다는 가능성도 제기됐다. 깡통전세가 속출할 만큼 전셋값이 상승하면서 매매가격도 동반 상승할 수 있다는 전망이다. 송승현 도시와경제 대표는 “전셋값이 매매가를 밀어 올릴 가능성은 충분하다”며 “전세가와 매매가의 차이가 좁혀진다는 건 거품이 걷어진다고 볼 수 있다”고 설명했다.

이연진 기자 lyj@viva100.com 

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