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[비바100] 엄정숙 부동산 전문변호사 “분쟁은 관행보다 법을 기준으로 삼아야 해결 가능합니다”

[열정으로 사는 사람들]

입력 2020-11-09 07:00 | 신문게재 2020-11-09 14면

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엄정숙부동산전문변호사
엄정숙 법도 종합법률사무소 부동산전문 변호사

“변호사는 ‘법(法)’을 다루는 사람이다. 분쟁을 해결하는 기준은 ‘법(法)이다. 그러나 ‘관행’을 기준으로 삼고 억지주장을 펼치는 사람들이 많기에 ‘법(法)’을 기준으로 억울함을 풀어드리기 위해 부동산 전문변호사로 활동하기로 결정했다”


엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사는 부동산을 전문으로 하는 변호사다. 엄 변호사는 변호사로 활동하면서 억울함을 당하는 수많은 사람들을 보아왔다. 그 중에서 우리 주변에서 흔히 만나는 임대인(집주인)과 임차인(세입자)의 억울함을 많이 보았다고 한다. 집주인이 억울한 경우는, 임대차계약기간이 끝났는데 세입자가 이유 없이 건물을 비워주지 않는 경우가 많았고 반대로 세입자가 당한 억울한 경우는, 임대차계약기간 만료 후 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는 경우다. 워낙 많은 사람들이 부동산의 집주인이며 또한 세입자이기 때문에 여기서 일어나는 분쟁은 생각보다 많다.

엄 변호사는 “부동산 분쟁 중 약속을 지키지 않는 사람들의 공통점은 ‘관행’을 기준으로 삼는다”고 말한다. 예를 들어, 임대차계약기간이 끝나 전세금을 돌려주지 않는 집주인은 “몇 억씩 현금을 가지고 사는 사람이 어디 있냐. 새로운 세입자가 들어오면 전세금을 받아서 해결해 주겠다”고 주장한다는 것이다. “하지만 이는 집주인의 관행에 따른 ‘자신의 입장’을 이야기하는 것일 뿐, 임대차계약기간이 끝나는 날 건물인도와 동시에 전세금을 돌려주어야 하는 것이 ‘법(法)’”이라고 말한다. 이에 그녀는 ‘법(法)’을 기준으로 억울함을 풀어드리기 위해 부동산 전문변호사로 활동하기로 결정했고, 이후 보다 전문적인 지식을 가지기 위해 ‘공인중개사 자격’도 갖추었다.


◇ 10년간 부동산 전문변호사로 활동…명도소송만 670여건 진행



엄 변호사는 10여 년간 부동산 전문변호사로 활동하면서 명도소송 669건, 전세금반환소송 272건, 제소전화해 2110건을 진행했다. 특히 부동산과 관련한 소송 중에서 집주인은 세입자가 건물을 비워주지 않을 때 ‘명도소송’을 진행하는 경우가 많다. 즉 명도소송이란 집주인이 세입자를 상대로 부동산을 비워달라는 소송을 말한다. 전세금반환소송이란 세입자가 집주인에게 전세금을 돌려달라고 청구하는 소송을 말하며, 제소전화해란 소송을 제기하기 전에 화해를 한다는 뜻으로 집주인과 세입자가 소송 전에 법원에서 화해 성립결정을 받는 것을 의미한다. 먼저 집주인의 입장에서는 명도소송을 진행할 때 주의해야 할 점은 ‘소송기간’이다. 소송은 평균적으로 4개월 이상 걸리기 때문에 대립상황이 첨예한 경우 2년까지 가는 경우도 있다. 강제집행까지 해야 하는 경우는 별도의 기간이 소요된다.

 

엄정숙변호사-인터뷰사진1
엄정숙 법도 종합법률사무소 부동산전문 변호사

 

월세를 받는 경우 소송기간을 감안할 때 보증금이 모자랄 수 있다. 예를 들어 월세가 200만원인데, 보증금은 1000만원 이라면 5개월 뒤에 보증금은 모두 소진되고 없다는 의미다. “소송기간 때문에 금전적인 손실이 발생할 수 있으므로 보증금을 계산하여 일찍 시작하는 것이 좋다”고 제언한다.

반대로 세입자는 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 ‘전세금반환소송’을 진행해야 한다. 먼저 생각해야 할 일은 ‘법(法)’ 이라는 사실을 잊지 말아야 한다는 점을 강조한다. 보통의 경우 전세금을 돌려주지 않는 집주인의 경우 “새로운 세입자가 들어오면 전세금을 받아서 그 돈으로 해결해 주겠다”고 말하는 경우가 많지만 이는 집주인의 입장이지 법은 아니라는 것이다. 만약 임대차계약서를 체결할 당시 ‘기간이 만료되어 전세금을 돌려줄 때 새로운 세입자의 돈으로 돌려 받는다’는 조항이 있었다면 그 건물에 들어갈 사람은 아무도 없을 것이다. 새로운 세입자는 언제 들어올지 아무도 모르기 때문이다. 임대차계약기간이 끝나면 건물인도와 동시에 즉시 전세금을 돌려 받는 것이 ‘법(法)’ 이라는 사실을 염두에 두고 있어야 한다고 조언한다.


◇ 계약갱신청구권 분쟁 사례 발생…“전세 낀 집을 매매할 때 문제점 보완해야”


최근 정부는 부동산 시장을 안정화 시키기 위해 ‘전월세 상한제’와 ‘계약갱신청구권제’를 골자로 하는 ‘주택임대차보호법 개정’을 추진했고, 국회는 이를 통과시켰다. 법 통과이후 이슈가 되고 있는 것이 바로 임차인의 ‘계약갱신청구권’이다.

계약갱신청구권이란 세입자의 ‘계약을 연장할 수 있는 권리’를 말한다. 임대차계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 세입자는 집주인에게 “임대차계약을 연장하겠다”는 의사표현을 할 수 있으며 정당한 이유 없이 집주인은 이를 거절할 수 없다. 그러나 개정된 주택임대차보호법에는 거절할 수 있는 ‘정당한 이유’도 규정하고 있다. 실제 ‘집주인이 거주 하는 경우’는 이를 거절할 수 있도록 했다.

엄 변호사는 여러 가지 문제가 있지만, 부동산 전문변호사로서 경험하고 있는 문제 중 대다수는 ‘전세 낀 집을 매매’ 할 때에 일어나고 있다. 매수자(집을 산사람)가 자신이 거주할 목적으로 주택을 살 당시, 세입자는 “이번 계약기간이 끝나면 나가겠다”고 했었는데, 주택을 사고 난 후 “계약갱신청구권을 행사하겠다”로 입장을 바꾼 것이다. 즉, 임차인의 ‘계약갱신청구권’과 임대인(양수자)의 ‘이를 거절할 수 있는 권리’가 부딪히고 있는 것이다. 이럴 경우 변호사는 매수자의 변호사이기 때문에 ‘실거주 목적으로 산 건물이기 때문에 계약갱신청구권을 거부하니, 즉시 건물을 비워달라’는 내용증명을 발송한 상태고, 세입자 역시 ‘계약갱신청구권을 사용할 수 있으니 못나가겠다’는 내용증명을 보내온 상황이다.

주택임대차보호법을 개정하면서 양수자에 관한 규정을 명확히 두기 않았기 때문에 문제가 되고 있는 것이다. 이는 소송을 진행하여 판사의 판결을 받아 볼 수밖에 없다. “이런 문제가 대두되고 있다는 것을 정부도 알고 있기 때문에 국토교통부는 현재 ‘공인중개사법 시행규칙’을 개정해 ‘중개대상물 확인 설명서’ 등을 고쳐 전세 낀 집을 매매할 때 생길 수 있는 문제를 보완할 방침”이라고 말한다.

엄정숙변호사-인터뷰사진2
엄정숙 법도 종합법률사무소 부동산전문 변호사

 

◇ 부동산 분쟁 대부분은 ‘감정’에서 시작…“합리적 판단해야”

엄 변호사는 “대부분의 분쟁은 감정에서 비롯된다”고 말한다. 먼저 대화로 해결해 보는 방법을 권장하지만, “대화로 해결될 일이 아닐 때는 서둘러 법률전문가를 찾는 것이 것이 좋다”고 강조한다. 감정에 매몰되어 합리적인 판단을 하지 못하기 때문이다.

법률전문가들은 관행에 따라 생각하는 것과 법에 따라 생각하는 것에 대한 차이를 명확히 구분하고 사건을 바라본다. 그녀는 “소송은 법률전문 영역이기 때문에 전문가의 조력을 받을 때 더 좋은 결과를 얻을 수 있다”고 조언한다.

이연진 기자 lyj@viva100.com

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