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[브릿지 칼럼] 무주택자는 청약 통해 내집마련에 나서야

입력 2020-11-18 14:09 | 신문게재 2020-11-19 19면

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최현일 한국열린사이버대학교 교수

최근 1년 사이 아파트값 급등으로 수도권에서 내집마련 하기는 더욱 힘들어 지고 있다. 특히 주택이 절대적으로 부족한 서울의 경우에는 웬만한 아파트 1채 가격이 10억원을 넘고 있어 일반 직장인의 내집마련의 꿈은 하늘의 별따기가 되었다. 일반적으로 내집마련을 이루기 위한 방법으로는 경매, 급매물, 청약을 통한 방법이 있다.


내집마련을 위해 일반적으로 활용하는 경매, 급매물, 청약은 각각 장단점이 있지만, 그 중 가장 좋은 방법은 청약을 통한 방법이다. 청약을 통한 내집마련은 앞서 언급했듯이 입지가 좋고 투자가치가 뛰어난 곳은 경쟁률이 치열하기 때문에 본인의 상황과 조건에 맞게 전략적으로 접근하는 것이 당첨확률을 높일 수 있다. 즉 본인의 상황과 조건에 맞는 지 꼼꼼히 따져봐야 한다.

첫째, 본인이 특별공급 대상자가 되는지 살펴봐야 한다. 특별공급의 경쟁률이 일반공급보다는 상대적으로 낮아 당첨에 유리하다. 특별공급도 생애최초, 3자녀세대, 노부모부양, 신혼부부, 기관추천 등이 있다. 기관추천에는 국가유공자, 철거민, 장애인, 탈북새터민, 탄광근로자, 편부모 세대, 일본군 위안부 피해자 등이 있다. 특별공급은 일생에 한번만 청약할 수 있으며, 다른 특별공급에 당첨된 경력이 있으면 청약을 할 수 없다는 점을 유의해야 한다. 또한 생애최초 특별공급에 청약하는 경우 세대주와 세대원 모두 무주택이어야 한다.

둘째, 일반공급 대상자의 경우 무주택자는 청약가점이 높은지에 따라 전략을 달리해야 한다. 무주택기간, 부양가족수, 청약통장가입기간 등 청약가점이 높으면 가점제로 지원하고, 반대로 청약가점이 낮으면 추첨제로 지원해야 한다. 무주택자는 당해지역 무주택자끼리 일정비율에 한해서 경쟁을 하고, 여기서 탈락하면 추첨제에서 다시 경쟁을 할 수 있어 유주택자보다 당첨확률이 높다.



셋째, 1주택자는 추첨제로만 청약을 받고 있다. 추첨제 비율이 낮고 가점제에서 탈락한 무주택자를 포함해서 경쟁하기 때문에 당첨확률을 높지 않지만 당첨이 된다면 대박을 얻을 수 있는 곳이 많다. 일반적으로 무주택자의 경우 가점제를 통해서 85㎡미만의 아파트, 1주택자의 경우 추첨제를 통해 85㎡ 이상의 민영공급 물량을 노리는 것이 좋다.

청약을 통해 당첨되는 것도 어렵지만 청약 전에 대출규제, 보유요건, 거주요건 등을 사전에 분석해야 한다. 과거에는 청약에 당첨만 되면 70% 정도의 중도금대출이 자동으로 실행되었기 때문에 계약금 납부 후 금융권을 통한 중도금대출을 받고, 입주 전에 잔금대출로 마무리 지으면 되었다.

그러나 최근 투기가 심해지자 규제지역과 분양가격에 따라 대출을 엄격히 규제하고 있다. 투기지역과 투기과열지구에서 9억원 이하를 대출 받을 때 40%, 9억~15억원 20%, 15억원 이상은 대출을 금지하고 있다. 또한 입주 전에 가격이 오르면 전매를 통해 시세차익을 얻고 빠져 나오거나, 전세를 주면서 입주를 하지 않아도 되었다. 그러나 최근 규제지역으로 묶이며, 10년 보유의무, 2년 실거주 의무 등의 조건이 붙고 있다. 그리고 다주택자의 취득세도 강화되었다. 1주택의 경우 기존의 취득세율을 1~3%를 적용받지만, 2주택자는 8%, 3주택자 12%의 취득세를 차등 적용 받는다.

최현일 한국열린사이버대학교 교수

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