[비바100] 영끌 안해도 내집마련 '구멍'은 있다

(사진출처=게티이미지)

 

최근 서울 아파트 중위가격이 9억원을 훨씬 넘으면서 아직 ‘내 집 마련’을 하지 못한 사람의 마음이 점점 조급해질 것 같다. 직장이 서울 및 수도권에 집중돼 있는데, ‘직주근접(직장과 주거공간의 거리가 가까운 것을 뜻하는 부동산 용어)’에 해당되는 아파트들은 생각조차 하지 못할 만큼 거래 가격이 비싸기만 하다.

 

이런 무주택자들에게 희망이 되는 내 집 마련 방법이 없는 것은 아니다. 대표적으로 ‘주택 청약 제도’를 꼽을 수 있다. 신혼부부를 비롯해 내 집 마련을 꿈꾸는 사람이라면 한 번쯤 꿈꿔 봤음직한 부동산 정책이다.

 

오늘은 무주택자, 특히 3040 세대가 청약을 노릴 수 있는 방법에 대해 자세히 알아보도록 하겠다.

 

 

◇ 청약 가점 못 채웠다면 특별공급 노리자

 

(출처=하나은행)

 

젊은층이 아파트 청약에 당첨되려면 ‘특별공급(특공)’ 제도를 노려보는 것이 좋다. 특별공급은 정책적·사회적으로 배려가 필요한 계층의 주거 안정을 위해 일반 청약자들과 경쟁하지 않고 아파트를 분양 받을 수 있는 제도다. 내년 1월부터 소득 기준 등의 특별공급 청약 요건이 완화될 예정이라, 기존에 특별공급 대상자가 아니었던 실수요자도 당첨 가능성이 높아졌다.

우선 신혼부부 특별공급은 공공분양과 민간분양으로 구분된다. 결혼 7년 이내인 신혼부부가 대상자다. 세대주를 포함한 세대원 모두가 혼인신고일을 기점으로 무주택자여야 한다는 점이 필수 요건이다. 또 청약 통장 가입 기간이 6개월을 넘어서고, 납입횟수가 6번 이상이어야 신청할 수 있다.

특히 고연봉을 받던 신혼부부들이 주목할 만한 부분이 있다. 최근 정부가 신혼부부 특별공급을 장려하기 위해 2021년 1월부터 완화된 소득 조건을 적용하겠다고 발표했다. 그동안 소득 기준을 초과해 특별공급에 도전하지 못했던 실수요자들에게 더 많은 기회를 주는 차원이다. 이에 따라 연봉 1억원이 넘는 부부도 신혼부부 특별공급을 노릴 수 있게 됐다.

완화된 소득 요건을 자세히 살펴보자. 국토교통부에 따르면 내년 초부터 공공분양과 민간분양 모두 70%의 우선공급 물량과 30%의 일반공급 물량으로 나눠 신혼부부 특별공급을 진행한다. 

공공분양부터 살펴보면, 기존에는 우선공급과 일반공급을 구분하지 않고 ‘전년도 도시근로자 월평균 소득의 100%(맞벌이 120%)’라는 요건을 충족하도록 했다. 하지만 내년부터는 우선공급 물량 70%에 대해서만 기존과 같은 소득 요건을 적용하고, 일반공급 물량 30%에 대해서는 월평균 소득의 130%(맞벌이 140%)까지로 요건을 완화했다.

민간분양도 마찬가지다. 우선공급 물량 70%의 경우 기존과 동일한 월평균 소득 100%(맞벌이 120%)의 소득 요건을 충족해야 하지만, 일반공급 물량 30%에 대해서는 소득 기준을 월평균 소득 140%(맞벌이 160%) 이하로 대폭 완화했다. 그동안 소득 기준에 걸려 지원조차 못했던 직장인 맞벌이 부부들에게는 희소식이다.

 

(출처=하나은행)

 

생애최초 특별공급은 세대주를 포함한 세대원 모두가 무주택자인 기혼자이라면 신청할 수 있다. 혹시 이혼 가정이라고 하더라도 미성년 자녀가 있다면 신청 가능하다. 과거에 한 번이라도 주택(분양권 등)을 소유한 적이 있다거나, 5년 이상 소득세를 납부하지 않았다면 특별공급 대상에서 제외된다. 청약 통장은 24회 이상 납입하고 600만원 이상 저축한 기록이 있어야 한다.

생애최초 특별공급 또한 공공주택의 경우 70%의 물량을 우선공급으로 배정해, 도시근로자 평균 소득 100% 이하인 사람이 먼저 지원하도록 했다. 나머지 30%의 일반공급은 도시근로자 평균 소득 130% 이하에게 공급한다.

민영주택은 70%의 우선공급 물량을 도시근로자 평균 소득 130% 이하에게, 일반공급에는 도시근로자 평균 소득 160% 이하에게 공급하는 방향으로 기준을 완화했다.

그렇다면 어떤 청약에 도전하는 것이 유리할까. 신혼부부 특별공급은 모든 자격 요건을 갖췄다는 전제 아래 자녀가 많을수록 유리하다. 혼인 기간이 7년 이내이고 자녀수가 2명 이상이며, 청약 지역에 1년 이상 거주한 사람이라면 신혼부부 특별공급에 지원해보는 것이 좋다. 반면 자녀가 없거나 신혼이 아니라면 생애최초 특별공급에 지원하는 게 유리하다. 기본적인 자격 요건만 채운다면 추첨을 통해 선발되기 때문이다.

다만 개인의 구체적인 상황과 신청 시기에 따라 세부 요건이 조금씩 달라지기 때문에 사전에 꼼꼼히 자격 요건을 체크한 뒤 선택해야 한다.
 

(출처=하나은행)

 

◇ 자신에게 맞는 청약 방법을 결정했다면

아파트 청약 당첨 확률을 최대한 높이기 위해서는 전략을 잘 짜는 것도 중요하다. 인기가 없는 평형과 타입을 공략하는 것도 방법이 될 수 있다. 내 청약 가점이 낮다면 모두가 선호하는 평형과 타입을 신경 쓰기보다는 당첨 확률에 집중해야 한다.

원하는 아파트의 조건을 특정지어 놓는 것보다는, ‘당첨되는 것에 집중하자’는 마음가짐이 ‘내 집 마련’으로 향하는 지름길일 수도 있다. 사람들이 가지 않는 길로 간다면 행운을 거머쥐기 쉽다.

분기마다 아파트 청약 스케줄을 체크하는 것도 중요하다. 만약 자신의 조건에 딱 맞는 아파트가 나타난다면 과감히 도전하는 게 좋다. 단, 청약에는 ‘재당첨 제한’이라는 제도가 있으니, 당첨됐을 때 실제 계약을 감당할 수 있는 아파트만 도전해야 한다.

청약할 만한 아파트를 리스트업하는 노력은 최소한 분기별로 한 번씩 하는 것을 권한다. 1년에 네 번의 노력으로 청약 당첨의 기회를 잡을 수 있으니, 꼭 실천해보시기를 추천한다.

경쟁률이 높은 아파트와 비슷한 시기에 청약을 진행하는 아파트를 공략하는 것도 시도해볼만한 방법이다. 분양 시기마다 ‘로또 청약’으로 유명한 ‘대장주 아파트(해당 지역에서 대표가 되는 아파트)’들이 있다. 모든 아파트 실수요자들의 관심이 그 아파트로 쏠릴 수밖에 없다.

부동산 전문가들은 대장주 아파트와 당첨자 발표일이 같은 아파트에 청약을 넣는 것을 고려해보라고 권한다. 두 아파트의 당첨자 발표일이 같은 경우, 중복 청약으로 당첨이 취소되는 사람이 다수 나올 수 있기 때문이다.

 

(출처=하나은행)

 

◇ 계속해서 청약 당첨이 안된다면

조정대상지역이나 투기과열지역으로 묶인 지역은 어떤 전략을 활용하든 경쟁자가 많아 당첨 확률이 낮아질 수밖에 없다. 그렇게 되면 매번 청약에 떨어져 ‘내 집 마련’에 대한 좌절감만 커질 수 있다. 이럴 때는 잠시 눈을 돌려 규제가 없는 지역의 청약 계획을 차근히 살펴보며 공부할 필요가 있다.

자신이 관심 있는 비규제 지역에서 청약을 진행 중인 아파트의 위치가 역세권인지, 그 지역의 향후 5년간 새 아파트 공급량이 어떻게 되는지 등을 살펴보는 것이다. 비규제 지역이라도 ‘좋은 아파트’ 혹은 ‘대장 아파트’의 요건에 딱 맞는 아파트라면 과감하게 청약에 도전해보라는 게 전문가들의 조언이다.

비규제 지역은 대출이 용이하고, 청약 당첨 문턱도 낮다. ‘전매제한(새롭게 분양되는 주택에 당첨된 뒤 일정기간 동안 사고 팔지 못하도록 하는 조치)’이 짧다는 이점도 있다. 또 향후 해당 지역의 주택 공급이 적다면, 새 아파트에 대한 선호도가 계속 증가할 수밖에 없으니 청약 당첨만 된다면 생각보다 좋은 투자가 될 수 있다. 

 

출처=하나은행
정리=홍보영 기자 by.hong2@viva100.com