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[비바100] 정우 세무회계 김동현 세무사 “올해부터 바뀌는 부동산 세금, 민감하게 알고 있어야”

[열정으로 사는 사람들] 김동현 세무사가 짚어주는 부동산 세법

입력 2021-03-08 07:00 | 신문게재 2021-03-08 14면

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정우 세무회계 김동현 세무사.

  

문재인 정부 들어 부동산 대책이 계속 쏟아져 나오면서 부동산 세금 문제도 복잡해졌다. 각 대책이 나올 때마다 관련 세제가 계속 바뀌었기 때문이다.

이전까지만 해도 ‘절세’는 일부 자산가들에게나 필요한 분야로 여겨졌다. 그러나 현재는 집 한 채 사고팔 때도 현재 집이 몇 채인지, 어느 지역에 있는지, 얼마나 오래 보유하고 거주했는지, 매입 시점은 언제인지 등에 따라 내야 할 세금은 제각기 달라졌다. 이렇게 세금 계산이 어려워지고 복잡해지다 보니 온라인에서는 ‘양포 세무사’(양도세를 포기한 세무사)라는 말도 등장할 정도다.

이 때문에 주택 한 채를 소유하거나 사고파는 사람들도 세무사를 찾는 일이 늘고 있다. 이에 정우 세무회계 김동현 세무사를 만나 기본적으로 숙지해야 할 부동산 세무 상식과 절세 방법에 대해 들어봤다.



김 세무사는 “요즘은 부동산 세금 문제가 너무 복잡하다 보니 자칫 세무 관련 컨설팅을 잘 못해서 향후 책임을 져야 하는 경우까지 발생하고 있다. 부동산 관련 제도가 바뀔때마다 관련 세법이 수없이 보완되기 때문이다. 그래서 과거와는 달리 관련 법까지 공부해야 하는 폭이 넓어졌고, 새로운 사례에 대한 연구도 꾸준히 해야한다”고 우선 강조했다. 이어서 “그런 측면에서 경정청구와 보세불복 관련 경쟁력을 키워왔고 이를 위해 법무법인 변호사들과 업무협업을 통해 법을 연구하고, 또 법을 적용함에 있어 과세관청과 분쟁이 생기는 경우에는 자신 있게 조세 쟁송까지 진행할 수 있는 법적 전문성을 갖추기 위해 노력하고 있다고 자신을 소개했다.

김 세무사에게 부동산 세금 관련 궁금한 점 몇 가지를 들어봤다.



- 요즘 부동산 세금과 관련해 상담받는 사람들이 부쩍 늘었을 것 같다. 어떤 상담 케이스가 많은가?

그렇다. 실제로 부동산 세금과 관련해 문의 주시는 분들이 예전보다 많이 늘어난 게 사실이다. 예전에는 지역 상관없이 양도소득세를 일괄적용했다면 몇 년 새 조정대상지역이 생기게 되면서 아주 작은 차이로도 세금이 천차만별로 달라지게 됐다. 조정대상지역 내 부동산을 양도하는 경우 조정대상외 지역의 부동산을 양도하는 것과 다르게 고려할 것들이 많아지게 된 것이다.

취득 시기나 취득 지역, 주택수, 조정지역 지정시기, 임대사업자등록여부, 주택의 공시지가 등 각각의 수많은 사례별로 분석해야 하는 만큼 전문성을 요구하는 양도소득세 관련 상담이 많다.

또 최근에는 주택을 취득할 때 자금출처에 대해 제대로 소명하지 못한 경우 주택 취득자금 출처에 대한 소명 요구가 나오는 경우가 있는데 이와 관련한 상담도 늘었다. 갑작스럽게 자금출처 소명을 하라고 하면 보통 당황하는 경우가 많으신데, 그러한 걱정을 덜어드릴 수 있도록 다양한 상황에 맞는 자금출처 소명 대응 업무도 진행하고 있다.

- 부동산 관련 세법이 자주 바뀌다 보니 민감하게 알고 있어야 할 것 같다. 올해부터 달라지는 부동산 세법은?

먼저 단기보유 주택매매에 대한 양도소득세가 강화된 점을 알고 계시면 도움이 될 것 같다. 현재 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택은 기본세율을 적용했으나 올해 6월 1일 이후 양도분에 대해서는 세율이 크게 오른다. 1년 미만으로 보유한 주택을 팔 경우 70%의 양도소득세율이 적용되고 2년 미만은 60%의 세율이 적용되는 등 단기보유 주택 매도 시 양도세 부담이 대폭 강화된다.

분양권 양도세율도 인상됐다. 현재는 조정대상지역에 있는 분양권에 대해 보유기간 불문하고 50% 세율을 적용했으나, 올해 6월 1일 이후 양도하는 분양권에 대해서는 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율을 적용한다.

또 올해부터는 분양권도 주택 수에 포함되는 점도 알아둬야 한다. 기존 분양권은 주택 수에는 포함되지 않았지만 올해 1월 1일 이후 취득한 분양권부터는 주택 수에 포함해 계산하도록 세법이 개정됐다. 이 규정은 양도세 주택수를 계산할 때 규정이며 취득세 주택수를 산정하는데 있어서는 분양권을 주택 수에 포함하게 된 날은 2020년 8월 12일 이후 취득하는 분양권부터임을 주의해야 한다.

또 분양권과 관련해 알아두면 도움 되는 것 중 하나는 주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택 특례로 분양권을 조합원 입주권과 동일하게 일정 요건을 갖추게 되면 일시적 1주택 1분양권에 대한 양도세 비과세 특례를 적용받을 수 있다는 것이다.

1세대 1주택자가 기존 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후에 분양권을 취득하고, 해당 분양권 취득 후 3년 이내 기존 주택을 양도한 경우라면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

또는 1주택자가 분양권 취득후 3년이내 기존 주택을 양도하지 못한 경우라면, 신규주택 완성 후 2년 내 그 주택으로 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주와 신규주택 완공 전 또는 후 2년 이내 기존주택 양도를 모두 갖추면 비과세를 받을 수 있다.

- 요즘 수도권 아파트값이 크게 오르면서 주거용 오피스텔로 눈을 돌리는 사람도 많다. 이들을 위한 조언은 어떤 게 있을까?


지난해 8월 12일 이후 주택 취득세 중과세 규정이 도입되면서 조정대상지역내 1주택자는 1~3%, 2주택자는 8%, 3주택자 이상은 12%의 취득세를 부담하게 됐다. 비조정대상지역내 1주택자와 2주택자는 1~3%, 3주택자는 8%, 4주택자는 12%의 취득세를 내야 한다.

그런데 오피스텔의 경우 다주택자라도 취득세 4%를 내면 되기 때문에 다주택자가 취득하기에는 주택보다 오피스텔이 더 부담이 덜하다. 다만 지난해 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 다른 주택을 취득할 때 취득세법상 주택 수에 포함되므로 주의해야 한다. 여기서 주거용 오피스텔이란 주택분 재산세를 납부하는 오피스텔을 말한다.

양도세는 재산세 과세 구분과 관계없이 실제 사용 용도에 따라 주택여부를 판단한다. 따라서 비과세 및 중과세를 판단할 때 주거용으로 사용하는 오피스텔은 주택 수에 포함한다. 가령 1주택과 1주거용 오피스텔을 소유하고 있다면 2주택자로 판단해 비과세를 받을 수 없고, 조정대상지역 주택은 중과세가 적용된다. 반면 오피스텔을 실제로 업무용으로 사용하는 경우에는 주택으로 보지 않는다.

한편 실제로 주택으로 임대하면서 전입을 금지하는 등 외형만 업무용으로 갖춰 놓은 경우에는 현황 조사를 통해 세금을 추징당할 수 있으므로 주의해야 한다.

- 또 알아둬야 할 부동산 세무 관련 절세 노하우가 있는지?


양포 세무사 라는 말이 나올 정도로 세법이 복잡해졌다. 이러한 상황에서 바뀐 세법을 잘 몰라서 또는 상담비가 비쌀까 봐 혼자 세금 신고를 하고 세금 폭탄을 맞고 난 후에야 부랴부랴 전문가를 찾아 나서는 경우가 많다. 이런 일이 발생하지 않도록 앞서 말한 것처럼 사전에 바뀐 세법에 대해 민감하게 알고 있어야 하는 게 우선이다. 그리고 세무 전문가 여럿에게 항상 물어보는 게 정말 큰 도움이 된다. 특히 양도소득세 같은 경우는 금액이 크기 때문에 매도 결정을 내리기 전 여러 번 알아보는 게 최고의 절세라고 생각된다.

- 앞으로의 계획은?


지금 코로나19로 마을세무사 활동이 중단돼 있지만 회복되면 활동할 예정이다. 일반인들이 세금 문제에 부딪히게 되면 큰 문제가 아닌 경우에도 겁을 먹는 경우가 많다. 제가 아는 지식으로 개인 상황에 맞게 증빙자료를 갖추고 침착하게 대응하실 수 있도록 알려드리고 문제가 해결됐을 때 인생의 큰 어려움에서 해결된 분들이 진심으로 고마워하시는 경우가 많다. 이는 업무에서도 큰 보람을 느끼는 부분이다.

아울러 유성우 변호사와 함께 세무조사 대응 관련 책 출판을 앞두고 있다. 책을 통해 세법과 관련된 이슈를 연구하고 더욱 전문성을 갖춘 세무사로서 거듭나고 싶은 목표가 있다.


글·사진=문경란 기자 mgr@viva100.com

 

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