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불안한 상가 시장...상가 투자 망하지 않으려면

입력 2021-04-25 13:27 | 신문게재 2021-04-25 10면

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[사진=연합]

코로나19 장기화로 상가 공실률이 늘어나고 있다. 공실률이 많은 요즘 같은 때에 부동산 초보가 상가 투자에 진입하기란 쉽지 않다.

상가 투자에는 언제나 위험성이 따른다는 것을 인지하고 어려운 시기에도 수익을 안겨줄 알짜 상가를 잘 골라내는 안목을 길러야 한다.

25일 한국부동산원 자료에 따르면 지난해 4분기 중대형 상가 공실률이 12.7%로 역대 최악의 성적표를 기록했다. 코로나19 확산으로 집에 머무는 시간이 늘고 오프라인 대신 온라인으로 쇼핑하는 사람이 많아지면서 빈 상가가 늘어난 것으로 분석된다.

그럼에도 잘 되는 가게는 여전히 성업 중이다. 자영업은 업종에 따라 경기의 영향을 많이 받고 어디에 자리를 잡고 있는지도 중요하게 작용한다. 그래서 상가 투자를 하려면 사전 공부가 필수다.

상가 투자의 목적인 시세차익과 적정 임대소득 실현을 이루려면 상가 시장, 부동산 시장, 창업 시장의 조화가 필수적이다. 3자간 관계를 잘 파악해야 상가에 대한 이해가 가능하고 올바른 상가 투자를 할 수 있다.

상가 투자의 핵심은 뭐니 뭐니 해도 상권 분석이다. 상가 입지 선정은 개발자와 투자자, 창업자 모두에게 중요하다. 입지는 상가 개발자에게는 상가 분양률을, 상가 투자자에게는 임대소득과 시세차익을, 창업자에게는 사업의 성패를 결정짓는 결정적 요인이다.

기존 상권에서는 상권 전체의 동향을 파악해야 한다. 상권 전체가 쇠락을 맞고 있다면 혼자서 잘 되기란 어렵다. 상권의 활성화 정도를 파악하고 이후 개별 상가의 입지조건을 분석해 입지의 좋고 나쁨을 가리면 된다. 신규 상권은 상권 전체가 성장 가능성을 지니고 있는지 먼저 따져보고 개별상가입지를 분석해야 한다.

상가는 임대수익에 의해 상가의 매매가가 결정된다. 어떤 상가의 임대수익이 월 100만원이라고 가정하고 투자자는 연 5%의 수익을 희망한다면 이 상가의 가격은 2억4천만원이 된다. 따라서 상가 매입 전 임대료를 살펴보고 수익률에 따른 가격이 적정 수준인지 반드시 따져봐야 한다.

최근 들어 소비자와 판매자의 접점이 온라인으로 옮겨가면서 오프라인 시장이 위기의 국면을 맞이했다. 거기다 코로나19로 소비자의 발길이 뚝 끊기면서 자영업자의 폐업이 속출하게 됐다. 여러모로 어려움이 참 많은 시기다.

작년부터 코로나19 종식의 날을 기다리며 미리 상가 투자를 시작한 사람들이 꽤 있다. 오프라인 시장이 점점 줄어들고는 있지만 여전히 우리는 직접 가서 소비하고 맛보고 경험하는 활동들을 필요로 한다. 그러므로 대한민국의 모든 상가가 갑자기 한순간에 쫄딱 망하는 일은 없을 것이다.

김광석 리얼모빌리티 대표는 “낭패 없는 투자를 위해서는 사전 공부가 필수”라며 “터무니없는 상가의 매입을 부추기는 악마의 유혹에 넘어가지 않도록 확고한 주관을 가져한다”고 강조했다.

채훈식 기자 chae@viva100.com

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