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[브릿지 칼럼] 부동산 간접투자 시대가 온다

입력 2016-08-21 20:00

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김규정 연구위원, NH투자증권
김규정 NH투자증권 부동산 연구위원

누구나 손쉽게, 소액으로 접근할 수 있는 부동산 간접투자 시장이 개인들에게도 열릴까? 다양한 부동산 펀드 상품이 만들어지고 리츠(REITs)가 도입됐지만, 이들 상품에 개인 투자자들이 접근하기는 어려웠다. 사모 위주로 운영돼 폐쇄적이고, 상장된 리츠도 거의 없어 개인들의 소액 투자는 사실상 제한적이었다.


고령화와 저성장 리스크가 확대되면서 부동산 간접투자 시장의 성장 가능성이 커지고 있다. 수익형 부동산 투자에 대한 관심이 높아지고 부동산 다운사이징과 소액 분산투자가 확산되는 요즘, 트렌드에 부합하는 상품이기 때문이다.

정부의 규제완화와 지원확대도 한 몫 하고 있다. 최근에는 금융위원회를 통해 부동산 간접투자를 확대하고 개인들의 소액 참여를 위해 펀드 도입안을 제시하기도 했다. 투자자 입장에서는 고가의 수익형 부동산을 직접 보유하고 운영하는 부담으로부터 벗어날 수 있기도 하다. 부동산 투자시장에 진입하는 젊은 층의 소득과 자산 수준을 고려할 때 소액 간접투자 상품의 개발은 반가운 일이다.

현재까지 출시된 부동산 펀드나 리츠 상품 수는 제한적이지만 최근의 투자수익률은 직접 투자보다 높은 편이다. 투자자들도 원금손실 리스크가 낮고 안정적인 수익형 상품으로 인식하는 모습이다. 저금리가 이어지면서 양질의 수익형 부동산에 투자하는 펀드 공모에는 많은 투자자가 몰렸다. 최소 가입금액이 낮아지면서 소규모 사모 펀드에도 일반 투자자가 접근하기가 한결 수월해졌다. 다만 아직은 상품 정보를 수집하는 노력이 필요하다. 간접투자 시장의 정보 ‘비대칭성’이 큰 탓이다. 부동산에 투자하는 상품이기 때문에 상품에 대한 분석 능력이 필수적이다. 물건 현황을 파악하고 수익률을 체크하고 배당금액을 따져봐야 한다.

리츠의 경우 최근 주택임대사업의 확장 과정에서 기대감이 높아졌다. 상장요건 완화와 세제 혜택 등 정책적 지원이 늘었다. 리츠가 국내 시장에 도입된 지 15년이 지났지만 현재 코스피에 상장된 리츠는 3개뿐이다. 다양한 부동산에 투자하는 리츠 상품의 개발과 공모화가 절실한 상황이다.

한편 빠르게 성장하고 있는 대출형 크라우드펀딩 ‘P2P(Peer to Peer lending)’도 주목받고 있다. 부동산 건축자금이나 담보대출에 개인들이 소액으로 투자할 수 있고, 현재까지 수익률도 높은 편이다. 테라펀딩 같은 P2P 업체들이 빠르게 늘어나는 추세이다.

업체가 증가하고 투자관심이 높아지면서, 안전성 문제도 우려된다. 아직은 매력적인 수익률을 보여주고 있지만, 투자자들을 보호할 수 있는 제도 정비와 시스템 마련은 과제로 남아있다. 부적절한 대출상품의 판매나 채무자 부도, 시장 버블 등 예상 가능한 부작용이 적지 않다. 일례로 업체간 경쟁이 심화될 경우 1순위 근저당권 설정이 가능한 양질의 대출상품을 계속 확보할 수 있을 지도 의문이다.

부동산 투자환경이 달라지면서 투자자들이 다양한 간접투자 시장의 성장에 거는 기대가 적지 않다. 동시에 바람직한 성장을 위한 정책 마련과 끊임없는 경계가 중요하다. 도덕적 해이와 부작용을 겪었던 해외 사례를 반복하지 않으려면 말이다.

 

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원

 

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