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[전은규 칼럼] '수익형 부동산' 투자, 이 곳은 피하라

입력 2017-11-27 07:00 | 신문게재 2017-11-27 14면

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전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장

정부의 대출규제로 ‘수익형 부동산’에 대한 투자시 분석이 더욱 절실해진 시기다. 제대로 된 입지에 투자하지 않으면 실투자금이 높아진 만큼 투자의 수익률이 크게 갈리는 상황인 셈이다. 그렇다면 수익형 부동산 투자시 주의가 필요한 입지는 무엇일까?



◇상가 투자시 ‘개천상권’ 조심하라

‘항아리 상권’이란 마치 항아리처럼 주변으로 빠져나가지 못하고 고인 웅덩이와 같은 상태를 말한다. 이런 상권은 주로 택지지구로 둘러싸인 중심상가 등이 해당된다. 주의할 점은 역세권이나 주변에 대형 상업지역이 없는 곳이어야 한다는 점이다. 그래야 많은 사람이 해당 상권을 이용하기 때문이다.

역으로 ‘개천상권’이란 개천에서 물이 스쳐나가듯이 소비자들이 스쳐 지나가는 상권을 말한다. 이들 상권은 겉보기에 유동인구가 많아 좋은 입지라고 생각되지만, 유동인구보다 그 유동인구가 소비를 하는 것이 중요하다. 초보투자자들이 상가 수익형 부동산투자시 가장 크게 범하는 오류가 역세권에 만들어진 상권을 항아리 상권이라고 여긴다는 점이다. 이들 상권은 항아리 상권이 아니다. 자칫 ‘빨대효과’로 빠져나갈 수 있으니 주의가 필요하다.



◇‘상업지 비율’ 높은 곳 위험하다

상업지 비율이 높다는 것은 수익형 부동산 투자 후 경쟁할 상대가 많다는 의미다. 상업지 비율이 낮은 곳이 공실 위험도 적은데, 예를 들어 신도시 등이 조성될 때 토지는 상업지와 주거지 등으로 애초에 구역을 나눈다. 최대 8%까지 상업지 비율이 있는 도시들이 있는데 이들 지역보다는 1~2% 정도 되는 상업지 비율이 투자시 더 유리하다는 점이다. 대표적으로는 동탄2신도시 1.2%, 위례신도시 1.9%, 미사지구 2.0% 등이 이에 해당한다.



◇주거형 수익형 부동산 ‘골리앗’과의 싸움 피하라

여기서 말하는 골리앗은 나라나 대기업이 될 수 있다. 대표적인 예로 뉴스테이를 떠올려보자. 정부와 민간이 협력해 폭등하는 전셋값, 월세를 바로잡기 위해 주변 시세를 고려해 중산층 등에게 공급되는 임대 주거공간이다. 민간아파트와 주택 품질이 비슷한데다 교통 및 기반시설이 뛰어나다는 장점이 있다. 임차인의 입장에서 일반 다세대, 다가구, 빌라와 뉴스테이 아파트가 있다고 가정할 때 월세가 비슷하다면 뉴스테이를 선호할 가능성이 높다. 이처럼 상황에 따른 투자전략이 필요하다. 토지나 수익형 부동산투자시 주변환경과 여건을 고려해 생각의 시야를 넓히도록 하자. 

 

전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장

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