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[전은규 칼럼] 수익형 부동산의 성패, 지역 콘셉트가 가른다

입력 2018-03-05 07:00 | 신문게재 2018-03-05 14면

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전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장

필자의 사무실이 있는 서울 송파문정지구 일대는 크고 작은 지식산업센터로 가득하다. 또 주변에 법원도 위치해 점심시간이 되면 직장인들로 가득하다. 최근 사무실 일대에 커피전문점이 생겨났다. 이미 초창기부터 이곳의 커피전문점은 건물을 중심으로 100미터 안에 10개가 넘는다. 하지만 이 커피전문점이 새로 생기고 난 뒤에 직원들은 입을 모아 “곧 망하겠다”고 말했다.


분위기도 좋고, 인테리어도 고급스러운 이곳을 망하겠다고 여긴 이유가 뭘까? 바로 테이크아웃 전문점임에도 불구하고 높은 가격에 판매하기 때문이다. 필자의 사무실 인근은 직장인 수요 때문에 가격경쟁이 치열한 곳이다. 커피 한 잔 가격이 1000원 언저리인데, 해당 카페는 커피 한 잔에 4000원이 넘었다. 미팅 등이 가능한 콘셉트도 아니었으니, 직원들이 이렇게 생각하는 이유는 당연했다.

그렇다면 한 상가가 폐업까지 하는 이 ‘콘셉트’라는 것은 뭘까?

인사동 쌈지길, 연남동 경의선 숲길, 신사동 가로수길, 성수동 카페거리 등 전통적인 유명 거리를 모두가 한 번쯤은 들어봤을 것이다. 초반에 상인들은 임대료가 저렴하거나 인근에 비슷한 계열의 상가들이 모여있는 곳을 찾다가, 젊은이들은 다른 곳에서는 느낄 수 없는 특별한 감성을 소비하기 위해, 그리고 부동산 투자자들은 이제는 높아져버린 임대료를 따라 이런 거리들 주변을 서성인다.

최근 몇 년 동안 수많은 매체에서는 새로운 핫플레이스라며 이색적인 거리를 추천해 왔고, 이런 홍보 덕분에 더 많은 사람들이 찾았다. 그 결과 임대료가 오르는 현상을 우리는 수도 없이 발견해낼 수 있다. 수익형부동산에 투자하면서 이런 거리의 상가투자 등을 고려해보지 않았을 리가 없다. 다른 지역보다 훨씬 높은 매매가에 엄두를 못 낼 뿐일 것이다.

필자는 제목으로 ‘콘셉트’가 수익을 좌우한다고 했다. 이들 지역들은 필자가 말한 콘셉트로 유명세를 떨치는 곳들이다. 쌈지길은 전통적 거리, 연남동은 폐철길 주변의 감성적인 카페거리로, 가로수길은 잡지사와 인접하면서 인근에 패션 거리가 많았다. 성수동 역시 개인 카페와 베이커리가 생겨나면서 젊은이들을 불러모은 곳이다.

수익형부동산에서 콘셉트가 중요한 이유는 얼만큼 소비층을 흡수하고, 소비력이 강한 소비층이 방문하냐에 따라 수익이 다르기 때문이다.

수익형부동산의 수익률은 진정으로 ‘콘셉트’를 어떻게 활용하느냐에 따라 생각지도 못한 수익이, 새로운 핫플레이스가 될 수도 있다. 반면, 콘셉트 파악을 못하고 투자할 경우에는 얼마 채우지도 못한 채 쫓겨나갈 수 있다는 점도 명심해야 한다. 

 

전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장

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