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| 전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장 |
대부분의 토지투자자들이 스스로 ‘기본’이 돼있지 않다는 생각에 투자를 망설이고 고민한다. 하지만 그 기본이 무엇인지 몰라 우왕좌왕 하는 경우가 많다. 사실 투자에 있어서 공부란 그 시작과 끝이 없기에 많이 알면 좋지만, 또 많이 안다고 해서 투자를 잘 하는 것도 아니다.
필자가 보기에 토지투자라는 것은 수학처럼 완벽한 공식으로 정리되는 것이 아니고, 경제, 산업, 인구 등의 부동산환경적 요인들이 다양한 방식으로 투자한 토지에 긍정적 효과를 더해줄 때 가격이 상승하는 현상이 일어난다. 그런 곳을 먼저 알고 분석해 선투자 하는 것이 투자자의 분석력이라 할 수 있을 것이다.
그 분석을 위해 간단하게 알아두면 좋은 이론들이 있다. 토지를 얼마나 정확히 이해하고 있는지가 그 첫 번째 밑거름이 될 것이다.
토지는 부동산학적인 관점에서 ‘부지’라고 표현한다. 부지는 건물, 철도, 하천 등의 바닥토지로 건축용지 외에도 하천부지, 철도용부지 등으로 사용되는 포괄적인 것이다. 건축이 되는 토지, 안되는 토지를 모두 의미한다.
이 중 택지는 주거용, 상업용, 공업용으로 이용가능한 토지인데, 부동산감정평가상 용어로는 건축용지만을 의미한다. 그렇다면 대지와는 무엇이 다를까? 건축법에서 대지는 건축할 수 있는 모든 토지다. 결국 택지와 대지는 같은 의미다.
반면 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 접하지 못한 토지로 건축법상 건축할 수 없는 토지를 말한다.
이외에 우리가 잘 아는 농지(전,답, 과수원 등), 임지 (산림지와 초지)로 구분을 할 수 있다. 사실 이정도만 알아도 투자시 별 어려움이 없다.
또 부동산 중개사무소 등에서 상담을 하다 보면 필지라는 말을 자주 접하게 된다. 필지는 지번을 가진 토지다. 토지 소유자의 권리를 구분하기 위한 표시로, 토지의 소유권이 미치는 범위와 한계를 의미한다.
이 외에 알아두면 좋은 토지의 용어에는 획지라는 것이 있다. 획지는 각 기준에 따라 구분하는 법이 달라지는 것으로 필지처럼 고정적이지 않다. 즉 기준에 따라 달라지는 것을 획지라고 한다.
개념적인 내용을 많이 알면 알수록 투자할 때 좋지만, 가장 중요한 사실은 실전투자에서 결정은 자신이 내린다는 것이다.
공부는 필요한데, 어떤 공부를 해야 하느냐라고 묻는다면 필자는 절대적인 답을 내려 줄 수가 없다. 부동산에 대한 시각은 개인차가 크며, 공부한 바를 써먹을 줄 아는 사람인지, 아닌지에 따라 달라지기 때문이다.
본인의 투자가 그저 운으로 결정되길 바라지 않는다면 고민할 시간에 책상에 앉아 공부하자. 그리고 현장에 나가보자. 가장 실용적인 공부법이 될 것이다.
전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장
