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| 권강수 상가의신 대표이사 |
신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 최근 한국은행이 기준금리를 사상 최저인 0.75%까지 내리면서 유동자금이 수익형부동산으로 유입될 호재로 전망된다. 하지만 지금 같은 상황에서는 초저금리를 호재로 보기에는 힘들다. 세계적인 경기 침체 우려로 주가 폭락과 함께 일상생활까지 완전히 바뀌면서 자산을 지키는 게 중요해졌기 때문이다.
아울러 앞서 정부가 내놓은 수많은 부동산 규제 정책도 녹록지 않은 투자 여건에 한몫한다. 서울 등 수도권 인기 지역 대부분 오피스텔(100실 이상), 도시형 생활주택, 소형 아파트가 등기 이후에나 전매가 가능하기 때문에 사실상 준공 전 전매가 금지됐다고 봐야 한다.
일각에서는 토지보상금 등을 통한 유동자금이 늘어나고 저금리 기조인 데다 아파트와 같은 주거형 부동산에 대한 규제가 심해지면서 수익형부동산의 분위기가 좋아질 것으로 예상하는 이들도 있다. 하지만 지금 같은 경직된 시장 상황에서 수익형부동산의 분위기 반전은 제한적일 것으로 보인다. 오히려 상가나 오피스텔 같은 월세상품인 수익형부동산 시장의 전반적 분위기는 현재 수준을 유지하거나 조금 더 위축될 수도 있을 것으로 예상된다.
이렇게 판단하는 주요한 근거는 현재 경제 상황이다. 장기간 경기둔화가 이어지고 있고 이에 따라 주요상권에서도 공실이 대규모로 발생하고 있다는 점은 수익형부동산 시장을 조심스럽게 바라보게 하는 부분이다. 더욱이 소비심리가 크게 떨어지며 자영업자들은 사실상 패닉 상태다. 경기회복과 창업시장의 긍정적 신호가 나타날 때, 즉 상가 및 창업시장의 자체 기초체력으로 경쟁력이 확보될 때 비로소 수익형부동산 전체가 호황을 맞을 것으로 보인다.
오피스텔도 공급물량이 늘어나면서 임대료 인하 등의 현상이 국지적으로 나타나고 있다. 따라서 상가와 마찬가지로 신중하게 접근해야 한다. 오피스텔은 상가처럼 임차인이 수요자가 아니고 오피스나 거주자가 수요자가 된다. 이들의 입장에서 매력을 느낄 수 있는 오피스텔을 마련한다면 괜찮은 임대수익을 기대해볼 수 있다. 오피스텔은 임차인 확보가 유망한 지역에 한해, 경쟁력 있는 가격에 매수할 경우 좋은 결과를 예상할 수 있을 듯 보인다. 다만 공급과잉 지역은 아닌지 스스로 현장을 두세 번은 방문해 반드시 시장조사를 해야 한다.
마지막으로 상가가 되었든 오피스텔이 되었든 저금리 기조는 유지될 것으로 보여 저금리를 바탕으로 한 레버리지 투자가 많이 행해질 것으로 보인다. 이때 지금처럼 얼어붙은 경기 상황에서 지나친 레버리지 활용은 경계하고, 보수적인 투자를 통해 현금비중을 늘리는 전략이 좋다.
권강수 상가의신 대표이사
