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| 이호영 부동산센터 대표 |
몇해 전 신축한 다세대주택 앞 단독주택에 거주하는 K씨가 상담을 예약하겠다고 연락이 왔다. K씨가 보유한 단독주택의 대지면적은 130㎡이다. 처음에 K씨는 단독주택을 매입해서 건축을 하든지 아니면 다른 건축업자에게 팔아달라고 요청했다.
주변 단독주택 매매시세는 3.3㎡당 평균 1500만원이다. K씨의 단독주택 부지는 경사지에 위치해 있어 건축업자나 매수인 등은 매수를 꺼려한다. 전세나 월세를 끼고 파는 것도 쉽지는 않다. 허름한 주택에 전세로 들어올 세입자를 찾기 힘들고 월세를 놓으면 K씨가 이사 갈 주택의 전세금도 마련하지 못하고 월세 놓는 처지에 놓인다. 필자는 다가구 투룸이나 원룸을 신축하고 임대를 놓은 뒤 되파는 게 오히려 낫다고 조언했다. K씨는 본인이 나이도 많고 신축하려면 건축비용 때문에 빚을 내야하고 이자도 내지 못하는 상황이 머릿속이 꽤 복잡해졌다. 지극히 현실적인 문제로 고민을 하고 있는 K씨에게 신축사례를 소개했다.
2005년 L씨는 왕복 6차선 대로변에 위치하고 당시 20여 년이 경과한 2층짜리 연립주택 4채 한 동을 통째로 보유하고 있었다. 4채 모두 전세로 임대한 상태라서 월세 한 푼 나오지 않았다. 1층 전면의 연립주택 1세대를 점포로 용도변경해서 식당을 하고 있었는데 식당 운영만으로 자녀 2명의 대학등록금과 생활비 충당에 어려움을 겪고 있었다. L씨 역시 연립주택을 통매하기 원했지만, 임대료가 없는 수익 제로인 건물을 매매하기란 쉽지 않은 상황이었다. 건축을 하자니 자금 여력이 없고 경험도 없기 때문에 어찌할지 몰라 방향도 못 잡고 갈팡질팡했다. 직접 건축을 하라고 권했다. 새 건물에서 월세를 받다가 적절한 시기에 파는 것이 낫다고 했다.
2002년 L씨의 연립주택 주변지역은 용도지역이 변경되면서 기존 용적률보다 2배 이상 상향조정됐다. 그러자 건축 붐이 일어나 너도나도 오피스텔 원룸을 우후죽순 지어댔다. 은평구는 서대문·마포구처럼 대학교 밀집지역이 아닌 만큼 임대수요가 적은 것으로 예상됐지만 다른 지역에 비해 저렴한 임대료 덕에 임대수요는 꾸준히 늘었다.
저렴한 땅값에 임대수익을 내기는 오피스텔이 최고였다. 하지만 몇 년 뒤 공실위험이 있으니 1~3층을 상가로 하고 나머지는 투룸으로 주상복합을 짓는 것을 권유했다. L씨는 6개월의 공사기간을 거쳐 9층 주상복합아파트를 완공했다. 1~2층 상가임대는 철거할 때 계약되었고, 투룸 임대도 준공 후 즉시 완료됐다. 현재 L씨는 여성임에도 남성도 하기 힘든 건축업을 10년째 계속하고 있다. 물론 매월 통장으로 들어오는 월세의 일부로 다른 공사현장의 대출이자도 내고 있다.
이호영 부동산센터 대표
