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[전은규 칼럼] 경매 분석 연습이 땅 투자 지름길

입력 2020-06-01 07:20 | 신문게재 2020-06-01 13면

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전은규 대박땅꾼연구소장

토지 투자자라면 경매를 필수적으로 알아야 한다. 경매는 토지 투자자에게 좋은 땅을 구할 수 있는 통로기 때문이다. 경매는 좋은 물건을 싸게 매입할 수 있는 좋은 기회기 때문에 토지 투자자들은 경매 시장에 항상 눈과 귀를 열어 놓아야 한다.

실제로 토지 전문가와 토지 투자 고수들은 경매 물건을 체크한다. 이들 눈에는 일반인들이 보지 못하는 ‘금싸라기 땅’도 경매로 나오는 경우가 종종 있다. 필자도 마찬가지다. 공·경매를 통해 물건을 꽤 낙찰 받았다. 특히 15년 전 자금이 없었을 20대 후반 직장인 초창기 시절 경매를 이용해 투자한 경험이 상당수다. 경매로 시세보다 절반 정도 저렴하게 사서 당시 투자금보다 6배 이상 상승한 땅도 있다. 그래서 지금도 경매 물건을 빠짐없이 체크한다. 매주 전국으로 토지 투어를 다닐 때마다 현지 물건과 함께 경매 물건을 보러 다닌다. 특히 초보 투자자들에게는 경매가 좋은 교과서가 된다. 토지를 공부할 때 이미 낙찰된 경매물건을 가지고 현장을 답사한 후 그 물건의 가치를 판단해보는 것도 좋은 공부다. 경매 정보지에 나온 서류상의 문제점과 실제 현장에 가보면 서류상에서 찾지 못했던 것들을 찾아볼 수 있다.

또 투자자 입장에서 여러 가지 질문도 해볼 수 있다. “왜 경쟁률이 높았을까?”, “왜 낙찰률이 감정가의 100%를 넘겼지?”, “이 낙찰자는 왜 이 땅을 받았을까?”, “1년 후, 2년 후 이 땅의 시세는 어떻게 될 것인가?” 등 여러 질문들을 유추해 낼 수 있다. 직접 그 낙찰자가 되어 보는 것이다. 그 낙찰자 입장에서 이 땅을 판단해 보는 것이다. 이 땅을 낙찰 받을 수밖에 없는 이유들을 찾아보는 것이다. 혹시 유치권 등이 설정되어 있다면 그러한 것을 어떻게 풀 것인가에 대해서도 고민해봐야 한다.



초보 투자자는 이러한 수많은 질문에 대답하기 위해서는 개발호재, 시세, 지역소식 등 여러 가지 정보가 필요하다. 또 그 정보를 알아내기 위해 직접 현지 중개업소도 가봐야 한다. 주변 지역도 둘러봐야 하고 일대에 어떤 상품이 뜨는지도 알아봐야 한다. 그렇게 수많은 질문에 대한 대답을 찾아가다 보면 그 땅을 조금 더 객관적인 입장, 투자자의 관점에서 바라볼 수 있다.

그리고 반대로 그 땅이 낙찰되기 전에 나에게 입찰 기회가 왔다면 그 땅을 낙찰 받을 것인가도 생각해 보시길 바란다. 그러면 그 땅 가격이 너무 높게 낙찰 됐다거나 투자가치가 낮은데 왜 이 땅을 낙찰 받았는지 등을 알게 될 것이다. 최근 많은 경매 교육학원이 생겼고 유튜브를 통해서도 무료로 경매 교육정보를 얻을 수 있는 시대이기 때문에 돈들이지 않고 부담 없이 공부해서 낙찰에 성공하길 바란다.

 

전은규 대박땅꾼연구소장

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