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[이호영 칼럼] 예비건축주가 알아야 할 단계별 건축절차는?

입력 2020-06-15 07:15 | 신문게재 2020-06-15 13면

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이호영 부동산센터 대표
이호영 부동산센터 대표

의료기술의 발전으로 인간의 평균기대수명이 늘어나는 것처럼 최근 건축기술의 발달로 인해 건축물의 수명 역시 점점 늘고 있다. 늘어나는 건축물의 연수만큼 한번 잘못 지은 건축물로 큰 후회를 남기게 된다. 


우선 후회 없는 건축을 위해서는 건축물의 용도결정과 목표설정이 건축초기단계에서 가장 중요하다고 할 수 있다.

건축을 시작하면 건축과정이 획일적일 수는 없지만 일반적인 예비건축주를 위한 건축절차를 단계별로 실어보겠다.

첫 번째는 건축물의 용도결정이다. 건축주는 ‘무엇을 지을 것인가’를 제일 먼저 선택해야 한다. 막연히 건축하겠다는 생각으로 아무 부지나 매입하게 된다면 낭패를 보기 십상이다. 가령 원룸을 짓는다고 가정하자. ‘가까운 지하철역이 부지에서 몇 분 거리인지. 편의시설은 얼마나 가까운지’ 입지를 먼저 생각하게 된다. 하지만 땅값만 저렴하다고 지하철에서 먼 곳에 무턱대고 원룸을 짓는다면 추후 임대가 쉽지 않은 것이라는 추측은 어찌 보면 당연한 일이기도 하다.



두 번째는 해당지역 시장조사다. 인근 중개업소를 통해 부지매입금액과 희망 건축물의 용도에 따른 예상 분양가와 임대료를 파악해두자. 이때 중요한 것은 중개업소의 말을 100% 맹신해서는 안 된다. 대개 부지 중개를 위해 분양가와 임대료를 부풀리는 경우도 더러 있기 때문이다. 따라서 발품을 팔수록 신뢰할 수 있는 정확한 데이터를 얻을 수 있다.

세 번째는 건축설계계획이다. 이 과정은 계획도면을 준비해 수지분석에 도움이 된다. 예비 건축주라면 건축물의 용도를 결정한 뒤에 유사한 건물과 견본주택 등을 사전에 답사하는 것도 좋은 준비 과정에 속한다. 방, 화장실, 창문, 거실, 발코니 등 크기와 내·외부 인테리어 등을 미리 봐둬야 좀 더 나은 건축물의 평면 계획을 건축사와 상의할 수 있다.

네 번째는 건축예정부지의 수지분석과 타당성검토다. 계획도면이 나오면 설계개요 및 면적표 등으로 건축물의 용도와 층수, 면적 등의 산출된 자료를 가지고 이미 확보한 부동산 시장(분양·임대) 분석 자료를 비교해 충분히 검토하며 그 건축사업의 타당성 여부를 판단해야 한다.

다섯 번째는 건축부지의 매입이다. 건축할 수 있는 ‘대지’를 우선적으로 확보해야 한다. 하지만 ‘대지’라고 해서 모두 건축할 수 있는 것도 아니다. 건축할 수 있는 대지는 접도요건을 갖춰야 하며, 대지가 아니더라도 건축할 수 있는 지목인지도 확인한다. 부지매입은 부지가 건축허가에 저촉 사유가 있는지 설계사무소와 해당 지자체를 통해 꼭 확인해야 한다. 부지 주변에 동서남북으로 새로 신축한 건물의 유무와 해당 부지의 지반상태를 알아본다. 주인이 몇인지, 세입자 임대 내역과 명도문제는 없는지, 각종 등기권리관계 서류와 토지이용계획 확인원이나 건축물·토지대장 등 각종 공부를 중개업소를 통해 꼼꼼히 살펴본 후 계약해야 한다. 

 

이호영 부동산센터 대표

 

 

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