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[권순원 칼럼] 부동산 거래절벽이라는데…서울 집값은 왜 안 떨어질까

입력 2020-10-05 07:20 | 신문게재 2020-10-05 13면

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권순원 CRM부동산연구소 소장
권순원 CRM부동산연구소 소장

서울 집값이 ‘거래 절벽’ 속에서 혼조세 양상이 더욱 뚜렷해지는 모양새다. 일부지역에서 시세보다 싼 급매물이 출현했다고 하지만 다른 곳에서는 최고가 거래가 이어지고 있다. 서울 전체 집값 상승세는 둔화되고 있지만, 전체적으로 거래량이 줄다 보니 ‘똘똘한 한 채’를 찾는 수요가 늘면서 고가 지역의 일부 단지는 신고가를 경신하고 있다. 하지만 거래량이 뒷받침되지 못할 경우 이같은 신고가는 반짝 현상에 그칠 수 있다.


실제로 매매 거래량은 크게 줄었다. 서울부동산정보광장에 따르면 10월 2일 기준 서울 아파트 매매 거래량은 지난 6월 1만5592건으로 정점을 찍은 뒤, 7월 1만658건, 8월 4959건으로 급감했다. 급기야 9월에는 1893건으로 쪼그라들었다. 정부의 각종 부동산 규제로 시장에 대한 불확실성이 커지고 새 임대차보호법이 시행되면서 전세를 끼고 매매하는 이른바 ‘갭투자’가 사실상 불가능해졌기 때문으로 풀이된다.

이러한 시세 흐름에서도 서울 집값은 연일 상승세를 이어가고 있다. 하지만 그 폭은 크게 둔화됐다. 한국감정원에 따르면 9월 28일 기준 서울 아파트 매매가격은 0.01% 올라 지난주와 같은 상승폭을 보였다. 지역별로 강남3구는 서초(0.00%), 송파구(0.00%)가 보합세를 한 달 내내 이어왔고 강남구는 0.01% 상승했다. 또한 보합세 흐름에 신고가 행진도 눈에 띈다. 토지거래허가구역으로 지정된 대치동 은마도 신고가가 나왔다.

이런 매매가 행진은 전반적인 매물 부족 현상이 집값 하락을 막고, 상승세를 이끌었기 때문으로 보인다. 특히 중저가 아파트값이 키 맞추기 현상과 ‘패닉 바잉’ 등의 영향으로 최근 2년 사이 상승폭이 가팔랐다. 지방에서도 새 아파트값이 뛰면서 상향평준화되는 모습을 보였다. 이는 결국 서민들의 내 집 마련 꿈이 점점 멀어지고 있다는 것을 의미한다.



아파트 매매가는 매도와 매수 수요에 따라 결정된다. 특히 수요 대비 공급이 현저히 부족한 강남권에서는 가격이 올라갈 것 같으면 매수하려는 수요자가 늘어난다. 지금 강남권은 집값을 내리지 않는 매도자와 저가 매물을 찾는 매수자 간 눈치 보기 관망세가 강하다. 하지만 공급이 부족하면 결국 매도자 중심으로 시장이 흐를 수밖에 없게 된다.

최근 주택시장은 매도·매수자간 팽팽한 힘겨루기가 본격화되고 있다. 급한 쪽이 밀리게 된다. 과연 거래량 급감이 집값 하락 시그널이 될 수 있을까. 그동안 ‘영끌’이 밀어 올린 집값, 앞으로는 전세대란이 또 다른 변수로 작용할지 모른다. 가파르게 오른 전셋값이 받쳐준다면 거래 급감에도 서울 집값은 쉽게 떨어지지 않을 것이다.

 

권순원 CRM부동산연구소 소장

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