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[이호영 칼럼] "자치구별 자족기능과 베드타운만 선별해도 투자처가 한눈에 보인다"

입력 2020-11-09 07:00 | 신문게재 2020-11-09 13면

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이호영 부동산센터 대표
이호영 부동산센터 대표

 

한국은행 기준금리가 0%대 초저금리 기조를 유지하면서 수도권 3기신도시 토지보상금액이 역대 최대치가 예고되면서 시중 유동자금이 어디로 흘러갈 지 궁금해지는 시기다. 수익형 부동산에 투자할 때 꼼꼼히 따져보고 선택에 신중을 기할 필요가 있다. 수익형 부동산과 주거용 부동산과 투자에 대한 접근방식이 확연한 차이를 보일 수 있기 때문이다.

주거용 부동산에 투자할 때 가장 중요시 여기는 선택요소가 바로 직주근접성이다. 만일 직장과 물리적인 접근이 어렵다면 교통수단을 통해 물리적이나 시간적인 요인을 줄이는 것이 주요해진다. 따라서 도시지역 내 지하철, 도로 등 교통망의 확충이야말로 도심공동화의 방지와 직주근접에 간접적인 효과를 보기때문에 모두 ‘역세권, 역세권’ 하는 이유다.

상가 등 수익형 부동산 투자의 경우는 다르다. 같은 도시지역 내라도 자치구별로 시·공간적으로 먼거리에 속하는 베드타운 성격과 매우 밀접한 자족기능의 성격이 모두 다르게 나타나기 때문이다.

2019년 고용노동통계조사를 살펴보면 서울시의 경우 자치구별 종사자수(무급가족종사자 배제)는 강남구(67만 1197명)가 가장 많고 다음으로 서초, 영등포, 중구, 송파, 종로, 마포, 강서, 금천, 구로구 순이고 서대문, 양천, 노원, 관악, 동작, 성북, 중랑, 은평, 강북(5만 4575명), 도봉(5만 3770명) 순으로 적었다. 서울시 전체 종사자수는 약 456만명으로 30% 이상은 강남3구(약 139만명)에 쏠려있다. 2018년 기준 서울시의 총 인구수는 967만 3936명, 가구수는 398만 1741가구인데 일자리가 가구수보다 많다. 만일 1가구 당 1인 종사를 간주하고 종사자수에서 가구수를 빼보면 종사자수가 남으면 유동인구 유입이 많아져 자족기능 성격을 갖춘 자치구가 되고 반대로 가구수가 많다면 그만큼 타지역으로 유동인구 유출이 많아 베드타운 성격의 자치구로 볼 수 있다. 서울시에서 강남, 중구, 서초, 영등포, 종로, 금천, 마포, 송파, 용산, 성동, 구로, 강서, 서대문 순으로 자족기능 성격이 짙었고 베드타운 성격이 짙은 자치구는 관악, 은평, 노원, 성북, 중랑, 동작, 강북, 도봉, 양천, 광진, 동대문, 강동 순이었다.

자족기능 자치구는 평일 주·야간에 장사가 잘되며 젊은 층의 소비가 많고 매출도 높게 나타나지만 주말·휴일에는 한산해진다. 반대로 베드타운 자치구는 평일주말 구분없이 출·퇴근 시간 위주로 매출이 증가하고 고령층 소비가 많은 것이 특징이다. 결국 자족기능을 갖춘 자치구의 역세권역에 위치한 수익형 부동산에 투자하면 상권이 발달하면서 임대수익도 높아지고 부동산가격도 높아질 수밖에 없다. 만일 주거용지 비율이 낮은 경우에는 아파트 희소성이 높아져 주택가격 상승이 이뤄지고 상업무용지 비율이 낮은 경우는 항아리상권이 될 확률이 높아지므로 지가상승폭이 커지게 된다. 

 

이호영 부동산센터 대표

 

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