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[비바100] "노후대비 땅 투자, 인터넷 믿지말고 현장 가봐라"

[브릿지 초대석] 전은규 대박땅꾼 부동산연구소장

입력 2016-07-21 07:00

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20일 전은규 대박땅꾼 부동산연구소장이 기자의 인터뷰 질문에 답하고 있다. 전 소장은 "토지 투자 수익률은 보유 기간에 비례한다"며 "땅 매입을 고려하고 있다면 5년 이상의 장기투자를 염두에 두고 투자에 나설 것"을 강조했다.(사진제공=대박땅꾼 부동산연구소)

 

“토지는 오늘날 존재하는 가장 안전한 투자 상품이라고 생각한다. 토지의 진정한 매력을 느끼려면 5~10년을 묵혀봐야 한다. ‘느림의 미학’이랄까요.”

20일 오후 서울 강남구 역삼동 대박땅꾼 부동산연구소 사무실에서 만난 전은규(39) 소장은 조금 전 세미나를 마친 탓에 지친 기색이 역력했다. 그러나 그의 눈빛 만은 빛났다. 아담한 사이즈의 세미나실에는 100여명의 회원들이 운집해 있었고 사무실에선 예닐곱의 직원들이 업무에 열중하고 있었다.

그는 투자자들 사이에서 유명한 ‘땅꾼’이다. 20대 후반의 나이에 토지 투자를 시작해 10년 만에 10여개의 수익형부동산과 땅 6만여평을 보유한 ‘땅 부자’다. 현재는 투자연구소를 설립해 회원들에게 그의 투자 노하우를 전수하고 있다. 브릿지경제신문은 전 소장에게 은퇴를 앞둔 5060세대의 투자 방향을 듣고자 이곳을 찾았다.




-먼저, 왜 토지인가?

“토지의 경우 한 번 오른 가치는 쉽게 떨어지지 않는데다 주식 등 금융자산처럼 큰 위기가 닥쳤을 때 ‘휴지조각’이 되는 일은 더더욱 없다. 토지 투자 시장은 2000년대 중반 이전과 이후로 나뉜다. 2008년 금융위기가 투자 시장의 전후를 나누는 기준은 아니다. 2000년대 중반부터 수도권을 제외한 지방의 개발이 본격 시작되면서 국내 지가가 전반적으로 상승한 탓이다. 이전에는 일부 땅을 제외하곤 대체로 저렴하게 구입이 가능했고 어떤 땅을 사든 단기간에 수익을 볼 수 있었다. 현재는 지역별로 소위 ‘돈 되는 땅’은 10% 남짓일 것으로 본다. 개발 예정 지역 반경 1km 거리에 있는 ‘이미 올라 있는 땅’에 투자해 약간의 차익을 내는 것이 현실적인 투자 방법이다.”



-그렇다면 투자하기에 좋은 환경은 아니지 않은가?

“그럼에도 불구하고 토지는 매력 덩어리다. 극히 현실적으로 고려했을 때 우리는 토지 투자로 5년에 100%의 수익률을 볼 수 있다. 이전처럼 토지 보상 한 번으로 ‘대박’을 치기는 어려울 지라도 투자 기간 동안 자신의 땅 주변에 어떤 개발 호재가 생겨나는지 관찰하는 즐거움이 있다. 1~2년간의 단기 투자는 추천하지 않는다.”



-최근 수익형부동산 투자의 인기는 하늘을 찌른다. 토지 투자 만이 가질 수 있는 장점은 무엇이 있을까.

“투자의 기본인 ‘수익률’에 있어서 수익형부동산 투자 상품보다 월등하다고 본다. 인기 수익형 부동산들의 현실적인 목표 수익률은 연 6% 정도인 것에 비해 장기간 투자하는 토지는 앞서 말했듯 2배 수익률 실현도 가능하다. 그렇다고 단순히 토지가 수익형부동산보다 뛰어나다는 것이 아니라 각각의 장단점이 뚜렷하다.

최근 큰 인기를 얻고 있는 수익형부동산 상품들의 가장 큰 장점이라면 ‘접근성’을 꼽을 수 있다. 오피스텔이나 상가, 원룸, 상가주택 등은 투자자들의 생활 반경 내에 있어 친숙하고 투자법도 쉽다. 예를 들어 서울 강남역 인근에 위치한 원룸에는 2000만원 가량의 실투자금만을 가지고도 투자가 가능하기도 하다. 또 수익형부동산의 매매시세도 오르는 추세인데다 환금성도 갖춰 ‘차익형부동산’으로 활용할 수도 있다.

토지는 수익형부동산과 정반대의 성격을 갖고 있다. 대표적으로 ‘경기를 덜 탄다’는 특징이 있다. 동계 올림픽, 신공항 등 초대형 개발호재의 영향이 아니고선 급등하거나 급락하는 경우가 거의 없다. 다시 말해 자신이 구입한 가격 밑으로는 내려갈 가능성이 극히 적은데다 보유 기간에 비례한 수익률을 얻을 수 있는 상품이다. 다만 매도에도 시간적 여유를 갖고 임해야 한다는 게 단점이라면 단점일 것이다.”



-은퇴세대, 즉 5060세대를 위한 특별한 토지 투자 노하우가 있을까.

“그렇다. 5060세대와 3040세대의 투자법은 확연히 다르다. 몇 년 새 3040세대의 투자 수요가 급증하고 있는데, 이들은 흔히 5000만~1억원의 투자금을 비교적 짧은 기간 동안 굴리길 원한다. 단순 ‘투자’를 목적으로 하는 이들이 많기 때문에 다양한 종류의 토지를 투자 대상으로 삼는다. 그래서 투자도 비교적 빠른 시일 내에 이뤄진다.

이와 달리 5060세대의 경우 퇴직금 등 은퇴자금 1억~2억원 이상을 활용한 투자를 원한다. 이들의 투자 목적은 크게 두 가지로 나뉜다. 자신들의 노후를 보낼 전원주택 용지와 자녀들에게 상속하기 위한 토지 등이다. 후자의 경우 3040세대와 마찬가지로 향후 가치 상승이 기대되는 지역의 토지를 저렴하게 사면 된다. 반면 투자와 실수요를 동시에 충족시켜야 하는 전원주택 용지 투자에는 많은 어려움이 존재한다. 5060세대가 젊은 세대에 비해 효율적인 투자를 하려면 ‘시간적 여유’의 활용을 극대화해야 한다. 닥치는 대로 현장 답사를 가서 해당 토지와 연결된 모든 길을 지나보고 현지인들의 의견까지 들어본다면 젊은이들에 비해 많은 정보를 손에 넣을 수 있다.”



-5060세대의 투자 수요가 많은 만큼 기획부동산 업체들에게는 좋은 타깃이 될 것 같다.

“무작위로 전화 영업을 하던 과거와는 달리 최근 기획부동산 업체들이 가장 많이 활용하는 방식은 ‘지인’을 통한 영업이다. 해당 연령대의 투자 욕구를 파악한 기획부동산 직원들은 아주 좋은 땅이라고 소개만 할 뿐이다. 자의적인 투자가 이뤄져야 법에 저촉되지 않기 때문이다. 하지만 기획부동산의 90% 정도는 불법 ‘다단계’ 업체다. 좋은 땅이란 지인의 말만 믿고 현장답사 없이 투자했다간 한 필지에 20~30명의 소유주가 있는 지분 투자에 묶일 수도 있다. 만약 계약금만 납부한 상태에서 잘못된 투자라는 것을 깨달았다면 곧바로 환불신청을 해야 한다. 기획부동산 업체에 계약금 환불을 요청하면 의외로 빠른 대금 환수를 할 수 있다. 다만 중도금 납부까지 이뤄지고 있는 상태라면 환불은 어렵다.”



-주의할 점이 또 있을까.

“땅 투자를 할 때 가장 주의해야 할 4가지가 있다. △도로 △토지 형태 △입지 △용도 지역 등인데 용도 지역을 제외한 나머지 항목은 단순 답사만으로도 검증이 가능하다. 답사를 다녀온 투자자들이 가장 쉽게 지나칠 수 있는 것이 ‘용도 지역’이다. 인터넷을 이용해 토지이용계획만 봐도 알 수 있는 부분인데, 대표적으로 보전관리지역, 보전녹지, 자연환경보전지역 등 ‘보전’이라는 말이 들어간 토지 투자는 피해야 한다. 건축 허가 자체가 나지 않는 탓이다. 모든 투자는 지인의 추천 또는 널리 알려진 정보 등을 통해 수동적으로 이뤄져선 안 된다. 투자자 자신이 직접 토지를 검증하는 과정을 반드시 거친 후 ‘능동적 투자’를 해야 한다.”



-토지 투자를 꿈꾸는 이들에게 마지막 한 마디 해달라.

“은퇴를 앞둔 투자자들은 신중에 신중을 기할 수밖에 없다. 그러나 ‘너무 신중하지는 말라’는 말을 전하고 싶다. 인터넷이나 지인들과의 대화를 통해 얻은 정보만을 가지고 투자를 고민한다면 실행 자체를 하지 못하는 경우가 많다. 그리고 오늘날 투자 환경에서 토지나 수익형부동산 만큼 효율적인 투자처가 없는 것은 사실이지만, 투자금을 여러 형태의 투자처에 분산투자하는 것을 추천한다.”

권성중 기자 goodmatter@viva100.com 

 

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