[강창동 大기자의 창업이야기] 점포구할 땐 권리금과 환산보증금 반드시 살펴봐야

 

강창동 유통전문 大기자·경제학박사

초보자가 점포를 구할 때 고려해야 할 변수는 무궁무진하다. 투자비는 물론 상권입지, 희망업종, 마케팅방법 등을 모두 고려해야한다. 하지만 아무리 장사가 잘 되는 점포도 수익의 한계가 있게 마련이다. 따라서 투자비를 최소화 할 수 있는 점포를 구하는데 신경을 쏟아야 한다. 몇 달간 발품을 팔더라도 권리금과 월세 부담이 덜한 점포를 샅샅이 뒤져봐야 할 필요가 있다. 특히 환산보증금과 권리금은 점포의 미래를 좌우하는 중요한 변수이므로 전문가의 도움을 받아 철저히 분석한 후에 인수 여부를 결정해야 한다.

환산보증금의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 환산보증금은 ‘차임(월세)에 100을 곱한 금액과 임차보증금을 합한 금액’을 뜻한다고 상가건물임대차보호법은 규정하고 있다. 이 법의 시행령에는 서울 4억원, 수도권 3억원, 광역시 2억4000만원 등 환산보증금액을 지역별로 정해놓았다. 문제는 환산보증금을 초과하는 점포는 법의 보호를 받지 못한다는 것이다. 이런 점포의 임대인은 임대료(월세)를 마음껏 올려도 괜찮다. 매년 임대료를 마구 올려버리면 최장 5년의 계약갱신기간은 무용지물이다. 건물주가 바뀌거나 재건축을 빌미로 임차인을 내쫓는 것도 법적으로 자유롭다. 현행 법 아래서 환산보증금 규정은 임대인 우위를 확고히 굳혀주는 ‘마법의 칼’임을 임차인은 한시도 잊어서는 안된다.

또 다른 변수는 권리금이다. 권리금은 임차인이 한 점포에서 오랫동안 안정적으로 장사할 수 있는 법적 장치가 전무한 상태에서 생겨난 관행이란 해석이 유력하다. 언제 쫓겨날지 모르는 임차인이 점포를 차릴 때 들어간 투자금이라도 건져야 된다는 논리로 생겨난 상관행이란 얘기다. 정부도 이를 인정, 2015년 상가건물임대차보호법에 권리금에 관한 조항을 신설해 권리금을 양성화 했다. 법 제10조의 3(권리금의 정의 등) 1항에서는 그동안 상관행으로 인정해온 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금 등을 모두 권리금의 범위에 포괄했다. 법 제10조의 4(권리금의 회수기회 보호 등)에서는 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위를 금지토록 했다. 이를 위반할 경우 임차인이 입은 피해에 대해 손해배상을 하도록 했다. 이로써 임대인이 권리금을 넘보는 일은 막을 수 있게 됐다. 하지만 권리금 표준계약서의 작성 및 신고가 의무화 되어있지 않고 금액 산출근거도 모호해 권리금 거래의 투명성은 여전히 미흡하다. 부동산중개업소 등 작전세력(?)의 농간이 개입할 가능성이 있다는 지적이다. 초보자들이 점포를 구하는 단계부터 신경을 곤두세울 수 밖에 없는 이유다.

 

강창동 유통전문 大기자·경제학박사  cdkang1988@viva100.com