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젊은층 생애 최초대출은 결국 그림의 떡...“DSR 막혀 여전히 집 못사요"

입력 2022-08-18 13:35 | 신문게재 2022-08-19 15면

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서울 시내 전경. (연합뉴스)

 

정부가 이달부터 생애최초 주택구입자에 한해 주택담보대출비율(LTV)을 80%까지 확대했지만, 젊은층의 내집마련 어려움은 여전하다. 생애최초 주택 구입자의 경우 근로소득이 낮은 사회초년생이거나 젊은 신혼부부가 대다수인데 총부채원리금상환비율(DSR)에 막혀 대출 한도가 늘어나지 않아서다. 아울러 집값 고점 인식과 대출금리 인상에 따른 원리금 상환 부담까지 겹치면서 규제 완화 혜택을 체감하기 힘들다는 지적이 나온다.

정부는 지난 6월 생애최초 주택 구매자에게 주택 소재 지역이나 소득, 주택 가격에 관계 없이 LTV한도를 80%까지 확대 적용하기로 했다. LTV는 주택을 담보로 대출을 받을 때 인정되는 자산 가치 비율이다. 기존에 서울에서 생애 최초 주택 구매자가 7억5000만원짜리 아파트를 구입하려면 LTV가 최대 50%가 적용돼 3억7500만원까지만 대출을 받을 수 있었다. 그런데 새 기준에 따르면, 한도가 80%가 적용돼 최대 6억원까지 가능해졌다.

하지만 실제 현장에서는 사회 초년생이 6억원을 대출받기란 하늘의 별따기와 같다.

한국부동산원의 ‘7월 전국 주택가격동향조사’에 따르면 지난달 서울 아파트 중위매매가는 9억6200만원을 기록했다. 수도권 아파트 중위가격은 6억2100만원이다.

이미 서울 아파트 절반 이상이 10억원에 가까운 상황에서 6억원을 대출받아 집을 사기에는 현실적으로 어렵다. 아울러 최대 대출한도는 6억원이지만 웬만한 고소득자가 아닌 이상 한도를 꽉 채워 사는 것은 쉽지않다. 지난달부터 강화된 DSR 규제로 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘기면 은행에서 대출을 받을 수 없기 때문이다. 또 개인별 DSR 규제 대상도 총 대출액 1억원 초과 차주로 확대됐다.

지난달 수도권 아파트 중위 매매가격 6억2100만원으로 계산해보면, LTV 완화에 따라 80%인 4억9680만원까지 대출받을 수 있다. 하지만 연봉이 5000만원인 30대 청년이 이 주택을 담보로 30년 만기(금리4.5%)로 주택담보대출을 받으려고 한다면 DSR에 묶여 그 만큼의 대출이 나오지 않는다. 장래소득까지 반영해 연봉을 6570만원으로 계산해도 불가능하다. 이 조건에 대출을 받기 위해서는 장래소득을 반영한 연봉이 적어도 7600만원 정도는 돼야 한다.

고용노동부가 제공하는 ‘임금직무정보시스템’에 따르면 2022년 현재 기준 25세~29세 청년의 평균 연봉은 3463만원대, 30~34세는 4224만원대, 35~39세는 4941만원대다. 일반적인 젊은 층은 대출을 받기 어려워 LTV 확대 효과가 반감될 수밖에 없다는 지적이 나오는 이유다.

게다가 이자 부담도 만만찮다. 지난달 13일 한국은행이 사상 처음으로 기준금리를 0.5%포인트 인상한 영향이 시중은행 대출 금리에 반영되기 시작하면서 주택담보대출(주담대) 변동금리의 기준이 되는 7월 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 전달보다 0.52%포인트 높아졌다. 이에 따라 연 3.92~5.99% 수준이었던 KB국민·신한·우리·하나·NH농협 은행의 주택담보대출 변동금리는 17일부터 코픽스 변동분만큼 높아졌다. 금리 5%에 만기 40년 조건으로 6억원을 대출받으면 월 상환액이 289만원에 달한다.

이에 자금력이 없는 젊은 층을 중심으로 임대차 시장에 머물면서 집값과 금리 하락을 기다리는 사례도 늘고 있다. 직방이 한국부동산원 자료를 집계한 결과 2020년 37.3%, 지난해 41.7%까지 상승했던 2030세대의 서울 아파트 매입 비중은 지난 6월 전체의 24.8%로 낮아졌다. 매입자 연령대별 통계가 작성된 2019년 1월 이후 가장 낮은 수치다.

문경란 기자 mgr@viva100.com 

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