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[비바100] 상가 권리금, 부르는대로 줘야 할까?

[창업] 초보 사장님이 꼭 알아야 할 권리금 산정법

입력 2023-02-01 07:00 | 신문게재 2023-02-01 12면

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(사진출처=게티이미지)

창업을 결심하고 상가를 임대하기 위해 부동산에 가면 기존에 장사하던 점주가 ‘권리금’을 요구하는 경우가 많다. 한국감정원의 2019년 통계에 따르면 서울에 있는 숙박·음식점업 상가 중 권리금이 있는 경우는 81.1%, 평균 권리금은 6237만원에 달한다. 숙박·음식업종의 평균 창업 비용이 1억원 내외인 것을 감안하며 결코 적지 않은 금액이다.


이 때문에 들어가려는 상가의 권리금이 적정한 액수인지 잘 따져봐야 한다. 법으로 인정되는 권리금은 무엇인지, 어떻게 계산하는지 요기요파트너마케팅팀의 도움을 받아 상세히 살펴봤다.


◇권리금이란 = 권리금이란 영업장 위치나 이 곳에 설치한 시설, 영업상 이점 등 눈에 보이지 않는 가치에 대한 대가를 말한다. 원래 권리금 관련 법 규정은 없었다. 거래 관행에 따라 기존 임차인과 새로 들어오는 임차인이 합의 하에 주고받았던 돈이다. 관련 법규가 없다보니 권리금 문제는 늘 상가 임대차 분쟁 원인 1순위로 꼽혔다. 이런 상황이 계속되자 정부는 2015년 상가임대차보호법을 개정, 권리금의 종류와 계산 방법을 법제화했다.



◇권리금은 임차인의 합법적 권리 = 개정된 상가임대차보호법에 따르면 일반적으로 임차인은 임대차 기간이 끝나면 임대인에게 신규 임차인을 소개하여 임대차계약을 체결하게 한 후 상가를 물려주고 신규 임차인으로부터 권리금을 받는 것이 일반적이다. 이때 임차인이 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시’까지 임대인에게 신규 임차인을 주선하고 신규 임차인으로부터 권리금을 받는다고 하면, 임대인은 정당한 사유 없이는 반드시 임차인이 소개해 준 사람과 임대계약을 체결해야 하고, 만일 이를 거부하거나 방해한다면 임차인에게 권리금 상당의 손해배상을 해줘야 한다. 또한 이 법은 소급적용이 가능하며 존속 중인 임대차에 대하여도 적용되기 때문에 기존 임차인들의 권리 또한 보장될 수 있게 됐다.



◇건물주는 권리금을 거부할 수 있을까 = 건물주들은 임차인이 주선한 신규 임차인과 무조건 계약해야 할까. 그렇지 않다. 다음의 경우 건물주는 기존 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약을 거부할 수 있다. 첫째 임차인이 주선한 신규임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 둘째 임차인이 주선한 신규임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우. 셋째 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 넷째 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우, 다섯째 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유회복이 필요한 경우다.

특히 권리금을 내고 상가 임차권을 물려받았는데 건물이 철거돼 속절없이 피해를 보는 경우가 적지 않다. 따라서 권리금을 내고 상가를 임대할 경우 해당 건물이 재건축이나 철거계획이 없는지, 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

 

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◇권리금의 종류와 계산방법 = 상가임대차보호법에 따르면 권리금은 시설권리금, 위치권리금, 영업권리금으로 나뉜다. 통상 이 세 가지 종류를 합한 총액을 권리금이라 말한다. 상황에 따라 주장할 수 있는 권리금의 종류는 달라질 수 있다.

통상은 임차인 간 권리금을 합의할 때 이 총액을 기준으로 결정하는 경우가 대부분이다. 그러나 임차인 간 합의가 쉽게 이뤄지지 않는다면 왜 이런 총액이 나왔는지 종류별로 따져보는 것이 필요하다. 국토교통부의 ‘권리금 감정평가 기준’을 보면 권리금 종류별 감정평가 방식을 확인할 수 있다. 이 감정평가 방식을 반드시 따라야 하는 것은 아니지만 임차인 간 원만한 합의를 이끌어내기 위한 기준으로 충분히 활용할 수 있다.

 


◇시설권리금 산정방법 = 시설권리금은 기존 임차인이 영업을 위해 투자한 인테리어 비용과 각종 시설 설치비에 대한 권리금을 말한다. 동종 또는 유사 업종이 들어와서 해당 시설을 사용할 수 있는 경우에만 인정된다. 가령 새로 들어오는 임차인이 치킨 배달매장을 영업할 예정이라 기존에 설치된 네일아트용 시설을 사용하지 않는다면 해당 시설권리금은 인정되지 않는다.

시설권리금 계산은 설비 가치가 기간이 지날수록 떨어진다고 가정하는 원가법을 따른다. 남아 있는 가치는 최초 설치 비용에서 사용 연수를 고려하여 임차인 간 합의하여 결정하면된다. 중고 물품의 매매 가격을 정하는 방식과 유사하다.



◇위치권리금 산정 방법 = 위치권리금은 특정 상가의 물리적 위치에 대한 권리금이다. 바닥권리금 또는 자릿세라고 표현하기도 한다. 위치권리금은 주변의 비슷하거나 동일한 장소의 위치권리금을 기준으로 계산하는 거래사례비교법을 사용한다. 예를 들어 비교 대상인 상가보다 해당 상가가 횡단보도에 더 가까워 일반적으로 더 좋은 상권으로 인정받는다면 비교 대상의 위치권리금보다 높은 금액으로 위치권리금을 합의할 수 있다.



◇영업권리금 산정방법 = 영업권리금은 해당 상가에서 영업한 매장의 매출 수준에 따라 지급하는 가치를 의미한다. 해당 상가에서 영업이 잘 됐다면 그만큼 높은 권리금이 책정될 수 있다. 매출 규모에 따라 권리금의 여러 항목 중 가장 큰 비중을 차지할 수도 있는데, 영업권리금 계산은 일정 기간 발생한 수익을 토대로 계산하는 수익환원법을 사용한다.

수익 계산 방법은 임차인 간 합의한 방식으로 자유롭게 결정하면 되고, 회계에서 사용하는 엄격한 계산식을 따르지 않아도 된다.

통상 일정 기간 동안 총매출에서 총비용을 뺀 순수익이 얼마인지 참고해 영업권리금을 결정하는데, 기간은 임차인 간 자유롭게 합의할 수 있다. 단, 매출 내역은 쉽게 조작이 가능해 매입 자료와 함께 살펴보거나 카드 전표, 현금영수증 등 객관적인 자료를 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다. 해당 상가가 영업 중이라면 실제 영업하는 모습을 몇 주에서 몇 달간 지켜보며 매출 수준을 짐작해볼 수도 있다.

 

상가건물 임대차 권리금 표준계약서
상가건물 임대차 권리금 표준계약서

 

◇권리금 표준계약서 활용해야 = 권리금 계약을 할 때는 국토교통부에서 배포한 표준권리금계약서를 사용하는 것이 좋다. 표준권리금계약서는 시설권리금, 위치권리금, 영업권리금 항목을 구별하지 않고 총액만 기재한다. 그러나 필요하다면 특약을 넣어서 각 항목을 나눠 적을 수도 있다.

박자연 기자 naturepark127@viva100.com

 

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