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[비바100] '아파텔 인기'… 임대사업자 세제혜택 잘 받는 용도 선택법

입력 2015-11-23 07:00

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오피스텔을 분양받아 임대사업을 할 경우 많은 고민에 빠지게 된다.

최근 오피스텔은 주거용 성격이 강한데 막상 주거용으로 신고하자니 부가가치세를 환급받지 못하는 경우가 생길 수 있고, 부가가치세 환급을 위해 업무용으로 신고하자니 임차인이 전입신고를 원할 경우 이를 들어주기가 쉽지 않기 때문이다.

그렇다면 오피스텔을 분양받거나 기존 매물을 매입하거나 일반사업자에서 주택임대사업자로 전환하는 경우 세가지 케이스로 나눠 어떤 경우 유리하고, 불리한지 알아보기로 하자.



◇최초 분양 신규 오피스텔 투자할 경우

신규 분양 오피스텔은 주택 임대사업자로 등록하는 것이 유리하다. 신규 오피스텔은 건축비에 해당하는 10%를 부가세(VAT)로 납부해야 한다. 일반 임대사업으로 등록한 오피스텔은 납부한 부가세를 전액 환급 받을 수 있다. 다만 10년 동안 업무용으로 임대해야 환급 받은 부가세를 추징당하지 않는다.

만약 임대기간 10년을 채우지 못하거나 임대 중간에 주거용을 임대할 경우 남은 기간의 6개월당 5%의 부가세를 추징당한다. 이와는 별개로 6개월에 한번씩 임대료의 5%의 부가세를 신고하고 임차인에게 납부토록 하거나 임대사업자가 직접 부담해야 하는 번거로움이 있다.반면 주택 임대사업으로 등록한 오피스텔은 부가세를 환급 받을 수 없다. 다만 면적에 따라 취득가액의 4.6%의 취득세를 전액 면제 또는 부분 감면 받을 수 있다. 또 재산세 감면(2실 이상)과 종부세 합산 배제, 양도세 중과 배제, 법인세 추가과세 배제 등의 다양한 세제 혜택이 주어지고 임대주택 외에 보유한 거주주택 1채에 대해서는 거주요건 등을 충족하면 양도세 비과세 혜택도 받게 된다.



◇기존 오피스텔 매입할 경우

신규분양이 아닌 기존 오피스텔을 매입해 새로 임대사업을 시작하려는 경우도 마찬가지다.

취득세 감면 혜택 적용 대상은 아니지만 임대 운용 면에서는 주택 임대사업자가 좀 더 유리할 수 있다.

임차인에게 따로 세금계산서를 발급해 부가세를 부담시키지 않아도 되고 취득세를 제외한 재산세, 종합부동산세 등의 감면 혜택은 신규분양과 동일하게 적용 받기 때문이다. 또 임차인의 전입신고 등에서 자유로운 주택 임대사업자로 등록하는 것이 임차인 모집에서 유리할 수 있다.

일반 임대사업자의 경우에는 표면상 업무용으로 임대한다는 것을 보여주기 위해서 임대차 계약 시에 임차인에게 전입신고를 하지 않도록 하는 특약을 하는 것이 관행이었다. 전입신고가 되면 주거용으로 간주돼 환급 받은 부가세를 추징당할 수 있기 때문이다. 환급 받은 부가세 추징시 수익률이 오히려 낮아질 수도 있다.



◇일반 임대에서 주택 임대로 전환할 경우

일반 사업자로 임대하던 기존 오피스텔을 매입해 주택 임대사업자로 변경할 경우는 오히려 불리해 질 수도 있다. 취득할 당시 납부한 취득세를 환급 받을 수 없을 뿐 아니라 환급 받은 부가세마저 추징당할 수 있기 때문이다. 이에 기존 일반 임대사업자의 경우 주택 임대사업자로의 등록 전환을 신중하게 고려해야 한다.

일반 임대사업으로 등록한 오피스텔의 보유 기간을 먼저 따져보고 이미 환급 받은 부가세를 다시 납부해야 하는지 따져봐야 한다.

의무 임대기간을 채웠다면 전환하는 것이 보유세 감면 등의 혜택에서 유리하겠지만 임대기간이 남았다면 부가세 환급금의 추징금이 재산세 감면, 양도소득세 등 기타 주택 임대사업자의 혜택보다 더 클 수도 있다.

이 경우 오히려 주택 임대사업자로 전환하는 것이 임대 수익률 면에서는 손해일 수 있다. 또 주택 임대사업자 전환 이후에 5년의 임대 의무기간을 다시 채워야 하기 때문에 전체 보유기간의 부담이 너무 커질 수 있다. 이 경우에는 아예 처분을 하고 신축 오피스텔을 분양 받거나 매입하는 방향도 같이 검토해야 한다. 주택 임대사업자 전환 등록에 따른 실질 세후 수익률의 하락 여부를 따져보고 전환 시기나 처분 여부를 결정하는 등 투자전략을 세워야 한다.

장경철 부동산센터 이사는 “최근 오피스텔의 경우 전세난의 대안, 저금리로 임차인 선호도나 투자면에서 관심이 높아지고 있다”며 “오피스텔의 경우 주거용 성격이 두드러져 몇 해 전부터 원룸형 보다는 투룸이나 쓰리룸 등 아파텔 공급이 늘고 있는데 투자 목적으로 매입하는 경우 수익률 측면이나 환금성을 고려하면 소형 아파트에 비해 더욱 떨어질 가능성이 많아 신중해야 한다”고 말했다.

한장희 기자 jhyk777@viva100.com 

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