[비바100] 같은 돈이면… 집주인 될까 건물주 될까

(사진출처=게티이미지)

 

최근 꼬마빌딩에 대한 관심이 뜨겁다. 정부가 부동산 대출 규제 강화 등 주택 시장에 엄격한 기준을 적용하면서 갈 곳 잃은 유동 자금이 수익형 부동산중 하나인 꼬마빌딩으로 몰리고 있는 것이다. 서울 아파트값 상승세도 여전히 이어가고 있어 아파트 대신 꼬마빌딩으로 시선을 돌리는 사람들이 늘고 있다. 꼬마빌딩의 인기 요인은 무엇이고, 똑똑한 꼬마빌딩 투자를 위해 주의할 점은 무엇인지 알아보자.

 

사진=하나은행

 

◇ 개인 투자 가능한 소규모 빌딩

꼬마빌딩은 개인이 소유, 거래, 투자 가능한 소규모 빌딩을 의미한다. 수익형 부동산인 꼬마빌딩은 부동산 시장에서 널리 쓰이는 용어로, 합의된 정의가 존재하지 않아 층수, 가격 등에 따라 다양한 기준이 적용된다.

일반적으로 연면적 3000㎥ 이하, 5층 전후 규모로 매매가 50억원 이내의 상업용 빌딩을 꼬마빌딩으로 분류한다. 최근에는 전반적인 부동산 가격 오름세로 매매가 100억원 매물까지 꼬마빌딩에 포함하기도 한다.

아파트 팔고 빌딩 산다는 말이 들릴 만큼 최근 꼬마빌딩을 선호하는 사람들이 늘고 있다. 서울 아파트값이 치솟자 비슷한 금액의 꼬마빌딩으로 투자자들의 관심이 쏠리고 있는 것이다.

실제로 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 서울 강남구에 30억원을 웃도는 아파트를 심심찮게 찾아볼 수 있고 서초구 반포동의 한 아파트는 지난 10월 40억원에 거래되기도 했다. 비슷한 가격으로 아파트 한 채를 마련하느니 꼬마빌딩의 건물주가 될 수 있다는 인식이 퍼지면서 꼬마빌딩 거래량이 증가하고 있다.

부동산 정보 플랫폼 ‘부동산플래닛’의 자료에 따르면 2021년 1분기 기준 상업·업무용 빌딩 매매건수는 945건으로 전년 동기 대비 약 35% 증가한 수치다. 특히 꼬마빌딩 분류에 해당하는 10억원대에서 50억원대 사이 매물의 매매 건수가 57.6%로 과반수를 차지했고, 면적으로 따져보면 100㎥ 초과 3000㎥ 이하 매물의 매매 건수가 무려 전체 중 77%를 기록했다. 꼬마빌딩의 인기를 실감할 수 있는 부분이다.
 

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◇ 대출, 세금 상속 면에서 유리

꼬마빌딩이 이렇게 인기 있는 이유는 무엇일까? 부동산 전문가들은 꼬마빌딩의 인기 요인으로 크게 대출과 세금, 상속 세 가지를 꼽는다.

먼저 꼬마빌딩은 아파트에 비해 대출 규제가 덜하다는 장점이 있다. 서울 등 투기 과열 지역은 주택담보대출비율이 엄격한 편이다. 15억원 초과 주택은 아예 대출이 불가능하고, 9억원 이하 주택은 40%까지 대출이 가능한 반면 꼬마빌딩은 감정가의 70%에서 많게는 80%까지도 대출을 받을 수 있다.

꼬마빌딩은 절세 측면에서도 아파트에 비해 유리한 편이다. 상가나 빌딩은 주택과 다르게 건물분에 대해서 종합부동산세가 부과되지 않는다. 토지분 종합부동산세 역시 80억원이 넘는 건물에만 해당하기 때문에 80억원 미만 꼬마빌딩을 매매할 경우엔 종합부동산세를 낼 필요가 없다. 건물을 여러 개 보유해도 중과세가 없다는 점 또한 장점이다.

상속이나 증여를 위한 재산으로도 안성맞춤이라는 의견도 나온다. 꼬마빌딩은 상속이나 증여세 부과 시 공시가격이나 국세청 기준시가 등을 기준으로 하는데 이는 시세보다 60~70% 정도 낮게 책정되기 때문에 부과 세액이 적다.

또한 아파트와 달리 꼬마빌딩은 임대 소득이 발생하고, 잘 고른다면 훗날 가치 상승까지도 고려해 볼 수 있다는 점 또한 매력 포인트로 꼽힌다.

사진=하나은행

 

◇ 좋은 꼬마빌딩 고르는 방법은?

그렇다면 꼬마빌딩을 잘 고르는 방법은 무엇일까? 꼬마빌딩은 아파트처럼 표준화된 부동산이 아니기 때문에 보다 꼼꼼히 따져봐야 한다.

많은 사람들이 역세권 등 입지 조건과 유동 인구에 방점을 찍고 꼬마빌딩 매물을 고르지만, 그것이 꼭 정답이 아니라는 사실을 기억해야 한다. 역세권 매물은 시세가 높게 형성되어 있어 수익률을 올리기 쉽지 않고, 유동인구가 많다 해도 흘러가는 인구가 많은 지역에서는 수익을 기대하기 어렵기 때문이다.

부동산 업계 전문가들은 꼬마빌딩을 고를 때 대로변보다는 폭 8~12m의 곧은 이면 도로에 있는 건물을 주목하라고 조언한다. 이면 도로에 사람이 더 몰리기 때문이다. 요즘에는 입지가 좋지 않아도 SNS 등 입소문을 통해 유동인구가 몰리는 경우가 있어 이러한 테마가 있는 지역을 살펴보는 것도 하나의 방법이다. 또한 신축보다는 준공 15년 차 이상의 건물을 저렴하게 매입해 리모델링하거나 가능하다면 증축을 하는 편이 좋다는 전문가들의 의견도 많았다.

반면 꼬마빌딩이 대출, 세금, 상속 면에서 장점이 많은 건 사실이지만, 투자 시 신중한 자세는 필요하다. 실제로 한국부동산원의 자료에 따르면 2021년 1분기, 서울 소규모 상가 공실률은 6.5%로, 공실률과 임대 소득, 시세 차익 등 환금성을 꼼꼼하게 따져봐야 한다는 점도 유의해야한다.

자료=하나은행
정리=박성민 기자 smpark@viva100.com