[비바100] 큰 지도 들고 현장 18년 '발품'… 부동산 매력 '흠뻑'

 

“부동산 시장이 일정 주기별로 가격이 오르고 내린다는 ‘00년 주기설’을 맹목적으로 쫓아가지 말아야 합니다. 부동산 투자의 성공은 실제로 부동산을 팔았을 때 손에 얼마나 쥐고 있느냐를 기준으로 따지는 것이지 갖고만 있다고 성공한 것은 아니예요.”

 

권일 부동산인포 리서치팀장은 부동산 업계에서 손꼽히는 시장 분석 전문가로 꼽힌다. 2000년초 부동산정보업체 닥터아파트를 시작으로 업계에 발을 들인 후 부동산 분야에서만 18년 이상을 일한 잔뼈 굵은 시장 분석가다. 

 

권 팀장은 대학에서도 부동산학을 전공했다. 하지만 그는 학교를 다니면서 책으로 배우는 교과서와 실무가 매우 다르다는 것을 실감했다. 이 사실을 느끼기 시작한 2000년대부터 그는 큰 지도책 또는 지도 인쇄물을 가지고 현장을 직접 다녔다. 10년이 지난 지금도 그는 특정 지역을 머릿속에 생각하면 구체적으로 지도를 그릴 수 있을 정도다. 그리고 그때의 경험, 고생이 큰 재산이라고 말한다.

권 팀장은 당시 분양현장, 재건축 및 재개발 등 정비사업 현장 등 다양한 곳들을 다니면서 취재하고 분석하면서 부동산 시장 매력에 빠졌다. 부동산 시장은 전체적인 흐름, 맥을 알아야 하고 거기서 파생되는 변수들을 알아가야 한다는 게 그가 지난 10여년간 깨달은 교훈이다.


◇ 한국 부동산 시장은 ‘우상향’…“집값 조정 어렵다”
 

(사진제공=권일 부동산인포 리서치팀장)

최근 권 팀장이 많이 받은 질문 중 하나는 “집값이 과연 떨어질 수 있을까요”라는 질문이다. 지방은 침체돼 있지만, 서울은 집값이 연일 고공행진을 이어가고 있기 때문이다.

그는 한국 부동산 시장에 대해 한국 만의 독특한 전세 시장이 있듯이 어지간한 대내외적인 요인이 없다면 우상향하는 시장이라고 진단했다.

실제로 지난 20년간 한국 집값이 크게 휘청이던 시기는 1997년 IMF 외환위기와 2008년 금융위기 두 차례 밖에 없다. 따라서 그런 대외적인 요인이 없다면 현실적으로 집값의 큰 조정은 어렵다고 봐야 한다는 게 그의 분석이다.

권 팀장은 한국은 한정된 땅, 살집을 찾는 수요는 여전히 많다 보니 수요에 비해 공급은 부족한 것이 현실이며 이 때문에 가격이 상승 할 수 밖에 없는 구조라고 진단했다. 다만 거시적으로 볼 때 선호지역과 비선호지역의 양극화는 심해지면서 소득수준, 주택을 구매할 수 있는 경제력 등에 따라 지역간, 계층간 차이가 심화될 가능성이 높다고 말했다.


◇ 서울 그리고 강남 집중 현상은 ‘지속’

‘똘똘한 한 채’, ‘로또 청약’, ‘안전자산’ 등 최근 서울 부동산 시장을 일컫는 키워드가 많다. 그는 서울 부동산 시장에 대해 서울이라는 도시는 다양한 인프라만큼 다양한 수요층. 직장, 학군, 교통, 자연환경 등 다양한 측면에서 서울이 다른 지역에 비해 우수한 점이 많기 때문에 주택가격이 오를 수 있는 구조를 가지고 있다고 평가했다.

특히 서울 내에서도 지역간의 우열을 가리면서 주택가격이 구분되고 그에 따른 수요층이 구분되면서 특정지역에 쏠림이 가중되고 있으며, 강남, 도심, 기타(강북)으로 주택가격 상승이 확산 됐다가 정체, 다시 확산되는 현상이 반복되고 있다고 진단했다. 또 앞으로 서울에서는 박원순 서울시장이 언급했던 용산, 여의도 등을 비롯해 크고 작은 개발 사업들 진행될 가능성이 높아 추후 가격 상승이 두드러질 수 있는 시기가 올 것이라고 전망했다.


◇ 우리나라 부동산 시장은 ‘정치’와 밀접한 연결

문재인 정부들어 연이어 나오는 각종 규제로 부동산 시장이 어지럽다. 연일 나오는 대책에 피로도가 가중되고 있고, 시장이 교란되며 실수요와 투자자 모두 혼란스럽다. 이 상황을 어떻게 지켜보고 있는지 권 팀장에게 물었다.

권 팀장은 정부가 각종 규제로 집값을 잡겠다고 하지만 주거환경이 급격이 열악해 지거나 인프라가 급격히 악화되는 등의 변화가 없다면 정부 규제로는 집값을 잡는데 한계가 있다고 봐야 한다고 단호하게 말했다.

또 현재 한국 부동산 시장에 일정한 주기가 있다고 단정 짓는 것은 맞지 않다고 했다. 주기는 워낙 다양한 변수에 따라 달라 질 수 있기 때문에 지역적 특성, 구매자 등 수요의 특성 여러 변수에 따라 달라질 수 있는 만큼 지나치게 주기에 연연하지 말아야 한다고 조언했다.

다만 ‘10년 주기설’ 등 다양한 주기설이 나오는 것은 것은 우리나라가 5년마다 정권이 바뀌고 정권에 입맛에 따라 부동산관련 정책들이 바뀌다 보니 ‘규제→완화→규제→완화’가 반복되면서 주기가 형성되는 것이라고 그는 꼬집는다.

그러면서 권 팀장은 우리나라 부동산 시장은 ‘정치’와 매우 밀접하게 연결돼 있다고 평가했다. MB정부 때 금융위기가 오면서 부동산시장이 위축됐고 박근혜 정부는 규제완화 위주로 부동산시장을 살렸고 문재인정부는 다시 규제 카드를 꺼내 들었다. 따라서 앞으로 현정부와 비슷한 기조의 새 정부가 들어선다면 규제는 계속될 것이고 반대로 지금 정부와 다른 성향의 정부가 들어서면 규제 완화카드를 꺼내들 것이다.

다시 말해 어떤 성향의 정부인가에 따라 주기가 달라질 수 있다는 것을 의미한다고 그는 말했다. 

 

이연진 기자 lyj@viva100.com