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[비바100] “집값 고점인데 내년 더 오른다”…고종완 “新부동산 세상 만들겠다”

[열정으로 사는 사람들] 고종완 한국자산관리원장

입력 2021-07-26 07:00 | 신문게재 2021-07-26 14면

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SSS
고종완 한국자산관리원장

“집값에 거품이 전국적으로 10~30% 이상 끼어 있다. 거품은 언젠가 꺼진다. 맥주 거품처럼 말이다. 통계적으로 그 시기가 임박했다. 올해 집값이 고점을 맞거나 변곡점이 돼, 내년 상승세가 꺾일 것이라고 예상했다. 그런데 내년 집값은 더 오를 것 같다.”

  

지난 19일 만난 고종완(64) 한국자산관리원장이 진단한 부동산 전망이다. 그는 지난 6월, 대부분의 전문가들이 집값 ‘상승론’을 펼칠때 ‘하락론’을 주장해 왔다. 거품 붕괴 위험 시기가 임박했다는 논리 때문이다. 그러나 한 달 여만에 집값 전망을 ‘상승’ 전환했다. 그간 일괄된 전망만 내 놨던 그에게 무슨 일이 생긴 것일까. 

 

고 원장은 대권 주자들이 컨설팅을 받으려고 줄을 설 정도로 유명세를 타고 있는 우리나라 대표 부동산 전문가다. 정부, 공공기관, 학계, 연구계, 산업계, 금융계에서 투자심의, 자문위원 등 20여 년간 부동산 전문가로 왕성한 활동을 해오고 있는 그는 부자들이 선호하는 부동산 전문가 1순위로도 꼽힌다.

“국무총리의 말을 듣고 정부가 집값을 잡을 마지막 ‘의지’조차 없다는 걸 깨달았다.”

김부겸 국무총리는 지난달 23일 부동산 정책과 관련해 “방법이 있다면, 어디에서 훔쳐서라도 오고 싶은 심정”이라고 밝혔다. 고 원장은 부동산 ‘의지’도 ‘수단’도 없다는 것을 만천하에 증명한 셈이라고 지적했다.

그는 정부에 대한 실망감이 커 보였다. ‘2·4 대책’ ‘부동산특위’ 등 정부의 부동산 정책 전환에 대한 기대를 마지막까지 버리지 않았던 것이다. 그래서 부동산 특위 자문까지 도왔다. “‘부동산 특위’에서 상상을 뛰어넘는 수준의 대책을 내놓겠다 했다. 공급확대에 규제 완화까지, 의지는 있는 줄 알았다. 내심 기대를 했다.”

지난 달 18일 여당 ‘부동산 특위’는 1가구 1주택자의 종합부동산세(종부세) 부과 기준을 현행 공시가 9억 원에서 상위 2%에 해당하는 11억 원으로 완화하고, 양도소득세 비과세 기준을 실거래가 9억 원에서 12억 원으로 상향하기로 결론 내렸다.

“그게 무슨 놀랄 만 한 일인가. 알맹이 없이 끝냈다. 믿음이 사라지고 용두사미(龍頭蛇尾) 된 꼴이 됐다. 집값을 잡으려면 잡을 수 있다. 부지도 마음만 먹으면 무궁무지하게 많다. 그런데 정부는 수단과 목적이 일정하지 않았다. 특위도 결국 위기 모면용이거나 립서비스였다.”

고 원장은 2006년~2008년 ‘부동산 투자는 과학이다’라는 첫 책을 쓰면서 지금처럼 집값 고점 또는 변곡점을 경고했다. “당시 은마아파트 30평이 2001년 2억원에서 2006년 말 12억원까지 올랐다. 지금처럼 급등했다.” 그의 예측이 맞아 떨어졌다. 2008년부터 집값이 하락하기 시작했다.

그리고 6년 후인 2013년엔 집값 바닥론을 펼쳤다. “당시 혼자만 집값 저점을 예측하자 다른 전문가들은 ‘부동산 끝났는데, 고종완 왜 그래’라고 했다. 인터넷에선 ‘건설회사 앞잡이’ 라는 별명까지 붙었다. 대통령 인수위 자문위원 등 활동을 많이 하는 황금기였다. 당시 ‘저점 매수’ 기회라며 강남 재건축 아파트를 추천했다. 은마아파트가 7억2000만원에서 현재 23억원까지 급등했다.”

그가 이렇게 부동산 예측을 펼칠 수 있었던 것은 부동산을 ‘촉’이 아닌 ‘과학적’ 기준으로 접근해 왔기 때문이다. 건강진단 유전자DNA를 분석하듯 부동산도 내재·미래가치를 분석해야 한다는 것이 그의 지론이다. “우리나라 사람들은 부동산을 볼 때 가장 먼저 보는 것이 투자 가치다. 감정사는 현재 가치만 본다. 내재가치를 통해 미래가치를 따져봐야 한다. ”

고 원장은 삼성그룹, LG전자, KT 등 대기업 샐러리맨 생활을 하다 40대 중반 IMF 경제위기직후 퇴사를 하게 된다. 이후 공인중개사 자격증을 취득하고 건국대 부동산학 석사와 한양대 도시공학박사학위를 받으면서 부동산 연구를 하기 시작했다. 이 과정에서 세무사 등의 전문가들로 구성된 부동산 컨설팅회사 ‘RE멤버스’에서 사장직을 맡으면서 시티은행 VIP 고객 부동산 자산관리를 해줬다. “부자들에 대한 자산관리라는 개념이 국내 처음 도입됐다. 부자에 대한 공부를 했다. 부동산도 금융처럼 분석 가능한 투자지표를 활용해야겠다고 생각했다.” 그의 부동산 투자 분석 노하우가 시장에서 입소문이 나면서 EBS 부동산학개론 강의와 언론 등을 타게 됐고 지금의 그를 만들어 낸 계기가 됐다.

“부동산 공부를 하면서 스스로 깨달은 게 두 가지가 있다. 부동산은 ‘종합운용과학’이라는 점이다. 그리고 ‘융합 지식’이 필요한 분야라고 느꼈다. 부동산학, 법률, 정책, 경제학 지식 등 연관되지 않은 분야가 없는 매력적인 학문이다.”

그의 부동산 전망 분석엔 10년 주기설이 작동한다. 지난 35년간 국내 주택경기를 보면 5~7년 상승, 4~6년 하락하는 사이클이 주기적으로 반복되고 있다. 그러나 “정부의 실패한 정책엔 이 같은 사이클도 작동하지 않고 있다”는 것이다. 서울의 집값은 2013년부터 상승해 올해 8년째 오르고 있다. 한국은 역사적으로 7년 이상 집값이 오르거나 하락한 적이 없다는 것이다. “집값이 장기 급등으로 이어질 경우 가장 길고 강력한 슈퍼사이클로 기록될 것”이라고 추정했다.

2021년 최근 그가 듣는 별명이 있다고 한다. “‘양치기 소년’이다. 그간 ‘고종완만 하락이 올 수 있다’고 했기 때문이다. 단기적으로 틀렸다. ‘약발이 떨어졌네’라는 말까지 들었다.”

하지만 그의 거품 붕괴론은 일괄된 주장을 펼치고 있다. “체면을 무릅쓰고 상승론으로 갈아탔지만, ‘무조건 오른다’가 아니다. 거품 붕괴가 숨어있다. 공포 마케팅 아니다.” 그는 집값이 오를 수록 거품이 더 쌓이게 되고, 거품이 많이 낄수록 하락폭이 클 수 밖에 없다는 우려 메시지를 던진 것이다.

“다주택자들은 줄여라. 대신 1주택자는 장기전으로 끌고 가라. 집을 가진 자가 유리하기 때문이다.”

집값 폭등으로 ‘벼락거지’ ‘영끌’ ‘패닉바잉’ 등 각종 신조어가 유행하고 있는 상황에서, 지난 5월 고 원장은 20여 년간 연구해온 기록을 ‘살집팔집’이란 책과 앱을 통해 공개했다. ‘똘똘한 한 채’ 만 잘 골라도 노후가 행복하다는 게 그의 생각이다. ‘언제 어떤 아파트를 살지 팔지’ 국내 최초 특허기술인 아파트가치평가솔루션을 만들어 냈다. 아파트 관련 데이터 10년 치에 입지와 희소, 수익, 미래가치라는 4대 부동산가치 측정체계와 20개 투자지표를 적용해 전국 8000개 아파트 단지의 등급을 매겼다. 또 미래 가치 핵심성장지역 33곳과 대한민국 슈퍼아파트 1000곳도 쿨하게 공개했다.

“나에겐 오랜 꿈이 있다. 새로운 부동산 세상을 만들고 싶다.”

전국의 공인중개사 3000명의 중개혁신공동체인 ‘삼중회’를 만들어 ‘자산관리형 안심중개서비스’ 전문가를 양성해 나가고, 100세 시대 부동산과 금융, 자산관리와 평생학습체계 등을 결합한 ‘한국형 은퇴솔루션’ 시스템을 구축해 ‘집 한 채로 연금을 두 배 받는 비법’ 등 노후 실패를 예방할 수 있도록 그의 노하우를 쏟아 부을 계획이다. 100만 명을 대상으로 ‘집행천사’(집 한 채로 행복한 노후준비를 실천하는 사람들)라는 사회적 구성원도 꾀하고 있다.

채현주 기자 1835@viva100.com 


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