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| 이호영 부동산센터 대표 |
산업이 발달하면서 사회구조·문화·생활양식이 변천하고 있는 만큼 사업자들의 업종과 업태 또한 많아지고 다양해지고 있다. 건축법에서는 ‘근린생활시설’을 세부적으로 규제하고 세금부과기준을 만들기 위해 복잡해진 업종과 업태까지 법률에 세세하게 반영하면서 ‘근린생활시설’의 분류기준을 복잡하게 만들고 있다.
부동산을 거래할 때 건축법규 말고도 무수히 많은 관련 법규들이 부동산거래나 건축행위 그리고 건축물의 용도를 곳곳에서 간접적으로 규제하고 개입하기도 한다. 그중 하나가 바로 ‘교육환경보호구역’이다. 교육환경보호구역은 학교 등 교육시설 주변에 지정돼 있다.
절대보호구역은 학교 출입문으로부터 직선거리로 50m까지이며, 상대보호구역은 학교경계로부터 직선거리로 200m까지인 지역 중 절대보호구역을 제외한 지역이다. 상대보호구역 내에 위치한 건축물 중 일부는 용도변경이 제한될 수 있으며, 인·허가 심사를 거쳐야 할 수도 있다.
A씨는 ‘당구장’을 하기 위해 상대보호구역에서 떨어진 상가를 찾아보았지만 여의치 않았다. 상대보호구역에서 벗어난 상가건물 지하 상업시설 450㎡를 발견하고 서둘러 임대인과 계약을 체결한다. 며칠 뒤 A씨는 돌연 계약해제에 이르게 되는데 동일 건물 6층에 골프연습장이 이미 들어와 있다는 이유에서다.
동일한 건물 내 골프연습장과 당구장이 있으면 동일 용도로 취급되기 때문에 이 사업장들이 사용하는 바닥면적의 합계가 500㎡를 초과하면서 상위시설군인 ‘운동시설’로 용도로 변경해야만 한다. 결국 A씨는 임대인에게 용도변경을 부탁했지만 복잡하다는 이유로 거절당하게 된다.
2013년 B씨는 ‘상대보호구역’ 탓에 어렵게 구한 신축상가를 포기하고 만다. B씨는 지하철역 출구 앞에 있던 주상복합건물 지하에 330㎡의 상가를 임차하려고 했다. B씨가 하려는 업종은 다름 아닌 ‘PC방’이다. 인터넷게임시설제공업은 바닥면적의 합계가 300㎡가 넘으면 ‘판매시설’로 용도변경을 했지만 임대인으로부터 거절당한다.
2014년 3월 24일 이후 시행된 건축법시행령에서는 인터넷게임시설제공업의 바닥면적 합계기준이 300㎡에서 500㎡로 완화 조정됐기 때문에 만일 B씨가 1년이 지나서 ‘PC방’을 임차했다면 가능해진다. 사업을 시작하기 전에 관련 법규를 충분히 검토하고 사전조사 역시 철저히 하는 것이 필요하다.
‘건축물의 용도’는 건축물의 종류를 구조·이용목적·형태별로 분류한 것으로 모든 근린생활시설은 유사한 구조나 형태별로 분류한 것이 아니라 바로 ‘이용목적’으로 묶어놓은 것이다. 동일한 건물에 이용목적이 유사한 업종이 이미 있다면 관련 규제나 제한 사항이 없는지 반드시 확인해야 한다.
이호영 부동산센터 대표
