[비바100] 다시 조이는 주담대… 소득 대비 과도한 대출 막는다

(사진출처=게티이미지뱅크)

가계 대출이 큰 폭으로 늘며 가계 부실 위험 적신호가 켜졌다. 올해 4월 이후 은행 가계 대출이 5개월 연속 증가했는데, 지난 8월에는 가계 대출이 6조9000억원 늘며 25개월 만에 최대 폭을 기록했다. ‘주택담보대출’이 가계대출 주요 증가 원인으로 꼽히며 금융당국은 주택담보대출 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 다시 강화하기로 했다.

◇ 급증하는 주담대… 부동산 매수 심리 회복 영향

올해 8월 말 기준 5대 시중은행(KB·신한·하나·우리·NH농협)의 주택담보대출 잔액은 514조9997억원을 기록했다. 이는 전월 대비 2조1122억원 증가한 수준으로, 8개월 만에 최대 증가 폭이다.

이처럼 가계 주택담보대출이 불어난 이유는 대출 규제 완화에 주택 가격에 대한 낙관적인 전망이 더해지며 부동산 매수 심리가 회복됐기 때문이다.

계속되는 금리 상승으로 극심한 거래절벽이 이어지자 올해 초, 정부에서는 부동산 시장 안정화를 위해 대출 규제를 빠른 속도로 완화했다. 조정대상지역 전면 해제, 특례보금자리론 출시, 다주택자 주택담보대출 규제 완화 등으로 인해 부동산 시장은 점차 활기를 찾기 시작했고, 5개월 연속 미분양 물량이 줄어들었다. 하지만, 반대로 주택담보대출 잔액이 급증하며 가계 부담이 크게 높아졌다.

올해 9월 21일 기준 전월 대비 4대 은행(KB·신한·하나·우리) 주택담보대출 변동금리가 연 4.27~7.1%로 금리 상단이 0.13%포인트 높아진 만큼 대출이 계속 증가하게 되면 가계 부담 역시 커질 수밖에 없다. 하지만, 지난달 말 5대 은행 주담대 잔액은 517조8588억원으로 전월 대비 2조8591억원 늘어 지난 2021년 10월 이후 가장 큰 증가 폭을 기록했다.

◇ 가계부채 급증에… 일반형 특례보금자리론 중단

정부는 가계부채가 급증하는 것을 막기 위해 지난달 27일부로 ‘일반형 특례보금자리론’ 공급을 중단하기로 했다. 일반형 특례보금자리론은 소득 관계없이 9억원 이하 주택에 대해 최대 5억원까지 대출이 가능한 정책 모기지 상품이다. DSR을 적용하지 않고, 다른 주담대 상품보다 금리가 낮아 많은 실수요자들이 주택을 구매하기 위해 특례보금자리론을 이용해 왔다. 특례보금자리론 판매 기간인 올해 2월부터 8월까지 주택을 구매한 10명 중 3명은 특례보금자리론을 이용했다. 하지만 가계대출 증가 주원인으로 지목되며 출시 8개월 만에 공급이 중단됐다.

일시적 2주택자에 대한 지원도 중단된다. 기존에는 기존 주택을 3년 이내 처분하는 조건으로 특례보금자리론을 이용할 수 있었지만, 상대적으로 지원 필요성이 낮다고 판단돼 일반형 특례보금자리론과 마찬가지로 지난달 27일부로 지원을 중단하기로 했다.

예외적으로 ‘우대형 특례보금자리론’은 계속 유지된다. 부부소득이 1억원 이하이고 주택가격이 6억원 이하면 연 4.25~4.55% 금리로 대출을 받을 수 있다. 한국주택금융공사에 따르면, 특례보금자리론이 출시 7개월 만에 전체 공급 목표의 90%를 이미 채운 만큼 앞으로는 도움이 필요한 실수요층을 위한 지원에 집중하겠다는 방침이다.

◇ 50년 만기 주담대 규제… 대출 한도 축소

또 다른 원인으로 주목받고 있는 ‘50년 만기 주택담보대출’에 대한 규제도 강화됐다. 지난달 13일부터 DSR 산정 만기가 최장 40년으로 제한돼 대출 한도가 축소되며, 은행권에서는 초장기대출이 과잉대출, 투기 수요로 이어지지 않도록 주의해 취급하고 관리를 강화할 계획이다.

금융당국에서는 소득에 비해 과도한 대출을 방지하도록 1년간 갚을 원리금이 연 소득 40%가 넘지 않도록 규제하고 있는데, 만기를 늘리면 DSR 규제와 관계없이 빌릴 수 있는 대출한도를 늘릴 수 있기 때문이다. 예를 들어, 연봉 5000만원 차주가 4.5% 금리로 주담대를 받을 경우 30년 만기일 때는 3억3000만원을 대출받을 수 있지만, 50년 만기일 때는 4억원까지 대출받을 수 있게 된다.

물론 만기를 늘리게 되면 자금을 확보하는 데 유리하지만, 결국 대출한도가 늘어나 원금뿐만 아니라 총 대출이자도 늘어나 차주 부담이 커질 수밖에 없다. 긴 기간인 만큼 은퇴 또는 향후 금리 인상 시 상환의 어려움이 생길 수 있다는 우려가 존재한다.

이에 금융위는 상환 능력 내 대출을 받을 수 있게 한다는 원칙을 지킬 수 있도록 단계적인 제도 개선을 추진하기로 했다. 다만, 예외적으로 상환능력을 입증하는 경우 만기 50년을 적용할 수 있도록 예외를 뒀다.

◇ 변동금리 주담대에 ‘스트레스 DSR’ 도입

금융당국에서는 연내 변동금리 주택담보대출에 대해 ‘스트레스(Stress) DSR’ 제도를 도입할 계획이다. 스트레스 DSR은 향후 금리 상승 가능성을 고려한 가산금리다. 변동금리 대출은 향후 금리가 상승하며 차주의 부담이 커질 수 있기 때문에 대출 심사 시 가산금리를 적용해 한도를 산정하겠다는 것이다.

예를 들어, 연 소득 5000만원 차주가 연 금리 4.5%로 40년 만기, 변동금리로 대출을 받을 경우 3억7000만원까지 받을 수 있다. 스트레스 DSR 1%포인트를 적용하게 되면 대출 한도가 3억2000만원으로 5000만원 감소하게 된다. 연 소득 1억원 차주의 경우 도입 전에는 7억4000만원까지 대출이 가능했다면, 스트레스 DSR 도입 후에는 대출 한도가 6억5000만원으로 감소하게 된다.

금융위는 현재 스트레스 총부채상환비율(DTI)를 운영하고 있고, 해외에서도 많이 도입한 제도인 만큼 확립된 공통 기준을 가지고 가이드라인을 정할 것이라고 밝혔다.

출처=하나은행
정리=강은영 기자 eykang@viva100.com