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| 최현일 한국열린사이버대학교 교수 |
모아타운이란 신축 건물과 낡은 건물이 혼재돼 있어 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내 노후 저층주거지를 하나로 묶어 양질의 주택을 공급하는 도시정비사업이다. 주차난 등 저층주거지의 고질적인 문제를 해소하고, 무분별한 개별사업으로 인한 나홀로 아파트를 사전에 방지할 수 있다.
모아타운의 장점은 소규모주택정비사업으로 추진되기 때문에 일반적인 정비사업에 비해 사업 속도가 매우 빠르다. 일반적인 정비사업은 정비계획부터 사업완료까지 약 10년이 걸리지만, 모아타운은 정비계획 수립, 추진위원회 승인, 관리처분계획인가 절차가 생략되기 때문에 2~4년이면 사업을 완료할 수 있다.
또한 다양한 인센티브를 통해 사업여건을 개선하고 지역 활성화를 유도할 수 있다. 서울시에서 모아타운으로 지정되면 대상지 대부분 2종 일반주거, 7층 이하에서 최고 10층~15층까지 인센티브를 주고 있다. 그리고 모아타운 한 곳당 국·시비로 최대 375억원까지 지원해 지역에 필요한 도로, 주차장, 공원, 주민 공동이용시설 등을 조성할 수 있다.
그러나 모아타운은 토지소유자 간 분담금에 대한 갈등과 다른 정비사업인 신속통합기획, 도심공공주택사업 등에 비해 규제가 많아 사업추진에 어려움을 겪고 있어 대책 마련이 시급하다.
먼저, 신속한 모아타운 사업추진을 위해 주민동의률 하향 조정이 필요하다. 모아타운과 유사한 도심공공주택복합사업은 주민동의률이 67%이다. 또한 서울시는 신속통합기획의 입안동의율을 기존 67%에서 50% 완화한다고 발표했다. 이처럼 도심공공주택복합사업은 67%, 신속통합기획은 50%로 완화하면서 모아타운은 주민동의률은 80%로 유지하고 있다. 따라서 모아타운 사업의 추진에 걸림돌로 작용하고 있는 주민동의률을 50%로 과감히 풀어 주어야 한다.
용적률 상향이 필요하다. 서울시는 모아타운으로 지정되면 용적률을 2종 일반주거지역, 10층에서 15층까지 규제를 완화하고 있다. 그러나 최근 인건비와 원자재값 상승으로 공사비 부담이 만만치 않아 사업추진이 어려움을 겪고 있다. 모아타운의 사업성을 높여주기 위해서는 3종 일반주거지역, 30층까지 규제를 풀고 용적률을 상향해 주어야 한다.
그리고 소규모 모아타운 사업보다는 여러 개의 사업체를 통합적으로 개발하도록 유도해야 한다. 모아타운의 문제점 중의 하나는 소규모 개발에 따른 난개발과 개발비 상승문제다. 즉, 300~500가구에 그치는 모아주택을 여러개 모아서 2000~3000가구 규모의 대단위 타운을 만들어야 공사비도 절감과 조합원 분담금도 줄일 수 있으며 개발 가치도 높일 수 있다. 소규모 모아타운 방식은 결국 조합원 분담금 증가로 사업 추진을 어렵게 만들게 될 것이다.
기존의 도시정비사업은 절차도 복잡하고, 사업기간도 길다는 문제점이 지적됐다. 이러한 문제를 보완하기 위하여 모아타운 등을 통하여 절차 간소화를 통한 사업기간 단축 등 새로운 방식이 도입되고 있다.
그러나 새로 도입된 제도들의 취지를 살리고, 주거 삶의 증진과 공급확대를 위해서는 사업추진에 필요한 주민동의률을 50%로 낮추어 주고, 용적률을 상향 하는 등 과감한 규제완화가 필요하다.
최현일 한국열린사이버대학교 교수
