 |
| 채훈식 건설부동산부 부장 |
22대 4·10 총선에서 야권이 절대 다수당이 되면서 윤석열 정부의 부동산 정책에도 제동이 걸릴 가능성이 커졌다. 차주단위 DSR 등 대출규제와 다주택자 취득세 중과 및 종합부동산세 중과 등이 완화되긴 힘들어졌고, 단기적으로 매수세가 위축될 가능성도 높아졌다.
하지만 여당이 총선에 참패했다고 부동산 정책 환경이 크게 달라진 것은 아니다. 윤석열 정부는 지난 2022년 5월 출범 이후 줄곧 ‘여소야대’라는 정치적 환경과 마주해 왔다. 고금리 장기화에 시장 침체가 계속되고 있어, 예전처럼 규제 더 강화되기도 어려운 상황이다.
지난 2020년 총선에서도 민주당이 승리했지만, 선거 직후 집값은 가파르게 올랐다. 선거 결과와 상관없이 시장 흐름을 봐야 한다.
부동산은 여러 가지 변수들로 움직인다. 변수로는 금리, 부동산 정책, 공급, 투자심리, 실물경기, 소득, 인구, 지역 개발 등이 있다.
변수들도 고정된 것이 아니라 변화무쌍하게 움직이기 때문에 부동산시장의 작동원리는 단순한 1차방정식이 아니라 고차방적식이다. 그래서 부동산시장의 흐름을 정확하게 읽어내고 전망하기란 쉽지 않다.
인구 같은 변수는 장기간에 걸쳐 영향을 미치고 투자심리 같은 변수는 단기간 영향을 강하게 미치다가 사라지기도 한다. 어떨때는 공급이, 어떨때는 금리가 부동산 가격에 결정적인 영향을 미치기 때문에 부동산 시장을 읽을 때는 이들 변수의 영향력 정도와 비중을 균형감 있게 잘 파악하는 것이 중요하다.
특정 변수로만 부동산 시장을 볼 경우 편향적인 시각을 갖기 쉽고 투자에 실패할 수 있다. 예컨데 실물경기만 강조해서 분석한다고 가정하면 실물경기가 불황일 경우, 소득은 줄고 구매력이 낮아져서 부동산 가격하락 요인이 되기 때문에 부동산 가격이 내릴 것이라고 생각하게 된다.
하지만 다른 변수인 부동산 정책, 공급, 투자심리, 금리 등이 모두 상승요인이라면 어떻게 될까. 이럴 경우 부동산 가격이 내리기 보다 오를 수 있다.
반대로 실물경기가 너무 좋아도 다른 변수들이 모두 하락요인으로 작용하면 부동산 가격이 떨어질 수 있다.
지금은 부동산시장에서 가장 큰 영향을 미치는 변수는 금리다. 부동산을 살 때 대출을 많이 받다 보니 금융시장에 종속성도 강해지고 부동산시장의 변동성이 확대되고 있다.
거래량도 중요하다. 일반적으로 거래량은 가격에 선행한다. 거래가 이뤄질수록 가격이 올라가는 구조를 보이고 있다. 그래서 가격 변화와 함께 거래량의 변화에 주목할 필요가 있다.
실제로 거래가 이뤄지면 집주인들은 가격상승에 대한 기대로 호가를 올리거나 매물을 거둬들인다. 가격상승에 대한 기대가 매수 대기자들에게 까지 확산되면 매수자들은 추격 매수에 나서고 한두 건 거래가 되면 호가가 서서히 올라간다. 반대로 시장이 약세장으로 돌아설때도 거래량 침체가 먼저 온다. 집주인들이 먼저 급매물을 내놓지 않는다. 수요위축으로 거래가 뜸해지면 사정이 금한 집주인들은 싼 매물을 내놓는 구조다. 그래서 거래량 감소는 가격 하락을 예고하는 지표가 될 수도 있다.
채훈식 건설부동산부 부장 chae@viva100.com
