[비바100] 집값 10억인데 전셋값 8.5억… '깡통소리' 커진다

지방 주택시장을 중심으로 ‘깡통전세’ 위험신호가 나타나고 있다. 깡통전세란 전세 가격이 매매 가격과 비슷하거나 매매 가격보다 높은 매물을 의미한다. 통상적으로 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80% 이상일 때를 말하는데, 만약 집주인이 채무를 해결하지 못할 전세 보증금을 돌려 받지 못하는 피해가 발생할 수 있어 주의가 필요하다.

◇깡통전세 위험신호

부동산 리서치 업체 부동산R114에 따르면 매매 및 전세 거래가 이뤄진 전국 아파트 중 약 8%(2243건)가 깡통전세이거나 깡통전세 위험이 있는 것으로 나타났다. 이 중 76.4%(1714건)가 지방이었다. 지역별로 보면 전북(21.5%), 경북(19.0%), 충북(18.1%), 전남(15.6%) 순이었다.

전국 및 수도권 아파트 매매가가 9주 연속 하락세를 보이며 깡통전세에 대한 우려가 커지고 있다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향 자료에 따르면 올해 5월 둘째 주부터 7월 첫째 주까지 전국(-0.01% → -0.03%), 수도권(-0.02% → -0.04%)의 아파트 매매가가 하락세를 유지하고 있는 것으로 집계됐다. 특히 6월 둘째 주부터는 서울(-0.02% → -0.03%)과 지방(-0.01% → -0.02%) 모두 매매가 하락세를 보였다.

올해 5월 한국부동산원 자료에 따르면 일부 지방 중소 도시에서는 아파트 매매가보다 전세가가 더 높게 나타나고 있다. 전남 광양(85.0%), 경북 포항(85.0%), 충북 청주 서원구(84.3%), 경기 여주(84.2%), 충남 당진(83.5%) 등 총 22개 지역의 전세가율(매매 가격 대비 전세 가격 비율)이 80% 이상으로 나타났다. 대출 규제와 금리 상승으로 주택 매매 수요가 줄고 집값이 하락한 반면 전세 수요가 꾸준히 유지되며 전세가율이 상승하고 있는 것이다.

특히 시세를 정확히 파악하기 어려운 신축 빌라나 전세 매물이 귀해 보증금이 비싼 오피스텔의 깡통전세 우려가 커지고 있다. 플랫폼 KB부동산 리브온은 올해 6월 수도권(84.0%)과 서울(83.2%)의 오피스텔 전세가율은 2011년 1월 이래 역대 최고치를 기록했다고 밝혔다.
 

(사진=하나은행)

 

◇갭투자, 아파트 급등 지역 중심으로 ‘활발’

전국 아파트 전셋값 급등 지역을 중심으로 갭투자가 활발히 이루어지고 있다. 갭투자란 전세가와 매매가의 차이(Gap)가 적은 부동산을 전세로 껴서 최소의 자금으로 구매하고, 이후 되팔 때 시세차익을 남기는 투자 방식이다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 경남 김해시는 2022년 상반기(1월~6월) 매매거래 총 3932건 중 12%(473건)가 갭투자로 신고됐으며 창원시 성산구 24.3%(388건), 진주시 13.1%(300건), 강원 원주시 13.2%(413건), 전북 군산시 13.7%(316건)순으로 갭투자 비율이 높게 나타났다.

집값이 상승하면 갭투자를 통해 차익을 얻을 수 있지만, 반대로 집값이 하락하면 전세 보증금보다 매매가가 낮아져 깡통전세가 발생할 수 있다. 매매가가 낮아지면 집주인은 집을 팔아도 전세보증금을 돌려주기 어렵고, 다음 세입자를 구하지 못해 기존 세입자에게 보증금을 돌려주지 못할 가능성이 커진다. 이때 집주인이 대출 이자를 갚지 못해 부동산이 경매로 넘어가게 되면 임차인은 보증금을 받기 어려워진다. 업계에서는 경기 침체가 장기화되며 갭투자로 인한 깡통전세 사기가 증가할 수 있을 것으로 보고 있다.

(사진=게티이미지뱅크)

 

◇“계약 전 서류 체크 및 진위 확인해 사기 예방”

깡통전세 외에도 전세 사기 피해가 급증하고 있다. 대표적인 전세 사기 유형으로 이중계약, 불법 중개사무소 사기, 저가 매물 중복 계약이 있다. 이중계약은 건물 소유주에게 임대차 계약을 위임받은 관리인이 세입자와는 전세 계약을 해놓고 소유주에게는 월세 계약을 했다고 해 전세보증금을 가로채는 것을 말한다. 주거용 건물인 오피스텔이나 원룸 계약 시 자주 발생하는 사기 유형이다. 불법 중개사무소 사기는 공인중개사 자격증이 없는 사람이 중개업 등록증이나 자격증을 빌려 여러 세입자와 중복 계약을 체결하고 전세 보증금을 가로채는 것이며, 저가 매물 중복 계약은 시세보다 20~30% 낮은 가격으로 여러 세입자와 전세 계약을 체결하여 전세보증금을 가로채는 경우다.

깡통전세 등 전세 사기를 예방하기 위해서는 계약 전 반드시 임대 건물의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 등의 서류를 확인해야 한다. 전세보증금과 부동산을 담보로 받은 대출금(근저당)은 매매 가격의 70~80%를 넘지 않는 것이 좋다. 또한 집주인의 신분증과 서류의 진위 여부, 체납된 세금이 없는지 확인해야 한다. 부동산에 부과된 종부세와 재산세, 증여세, 상속세 등은 전세보증금보다 먼저 환수될 수 있기 때문이다. 이 때 국세청 ‘미납국세 열람제도’를 이용하면 미납된 국세가 없는지 확인할 수 있다.

계약하는 공인중개사사무소의 정상 등록 여부도 확인하는 것이 좋다. 국가공간정보포털 또는 경기부동산포털, 해당 시·군 부동산 관련 부서로 전화해 확인할 수 있다.

계약한 당일에는 확정일자를 부여받고 전입신고를 꼭 해야 한다. 그래야 대항력 있는 임차인의 요건을 갖출 수 있고, 선순위 채권자의 지위를 갖게 돼 보증금을 지킬 수 있다. 참고로 전세보증금이 6000만원(월세는 30만원)을 초과할 경우 주택 임대차 신고를 통해 확정일자를 부여받을 수 있다.

전세보증금을 지키기 위해서는 전세금 반환 보증보험에 가입하는 것이 좋다. 주택도시보증공사(HUG) 혹은 서울보증보험공사(SGI), 한국주택금융공사(HF)에서 운영하고 있으며, 가입 시 집주인과 보증금 반환 문제가 있을 때 보증사로부터 전세보증금을 돌려 받을 수 있다. 이외에도 깡통전세 여부를 확인할 수 있는 ‘깡통전세 간편검색(감정평가법인 개발)’ 서비스를 통해 추정시세 산정내역 및 전세보증금 회수 여부를 바로 확인할 수 있다.

아울러 계약 이후에도 등기 변경 사항을 주기적으로 확인하는 것이 좋다.

  

 

출처=하나은행
정리=장민서 기자 msjang@viva100.com