[비바100] 내집 살며 평생 월급…이보다 더 좋을 수가

은퇴를 위한 재테크의 가장 큰 목표는 ‘은퇴 전 생활 수준을 유지하는 것’이다.

노벨경제학상 수상자인 로버트 머튼 미국 매사추세츠공과대학교(MIT) 경영대학원 교수의 최대 관심사는 ‘은퇴 재무 설계’다. 그는 보험 계약, 보증금 평가, 물리적 투자 계획의 변동성 평가 등 재정경제학의 새로운 분야를 창출했다. 1997년 경제시장에서 주식 옵션과 다른 파생물의 가치 측정 공식을 개발한 공로로 노벨경제학상을 받았다.

로버트 머튼 교수는 “국민연금이나 개인연금으로 일정액을 충당할 수 있다면 나머지는 투자를 통해 만들어야 한다”고 말했다. 또한 “주택이라는 자산을 잘 활용해야 한다”고 강조했다. 그러면서 “한국의 주택연금은 은퇴자에게 축복”이라며 “이를 은퇴자에게 맞게 제대로 설계하면 더 좋은 제도로 발전시킬 수 있다”고 평가했다.

주택연금은 집은 있지만 소득이 부족한 고령자가 주택을 담보로 맡기고 본인 집에서 이사 걱정없이 평생 거주하면서 평생 연금을 받는 상품이다.

주택연금은 부부 중 1명이 만 55세 이상이고, 주택 가격이 9억원 이하면 가입할 수 있다. 다주택자는 보유 주택의 합산 가격이 9억원 이하면 가입할 수 있다.

현재 주택연금 가입자의 평균 연령은 72세이며, 평균 주택 가격은 3억원, 평균 월 지급금은 102만원이다.

주택연금 가입 주택 가격 상한을 시가 9억원에서 공시가격 9억원으로 상향하는 주택금융공사법 개정안이 지난 11월 국회 본회의를 통과함에 따라, 12월부터는 공시가격 9억원 이하(시가 12~13억원 수준) 주택과 주거용 오피스텔 보유자도 주택연금에 가입할 수 있게 됐다. 다만, 시가 9억원 이상 주택의 월 연금 지급액은 9억원 기준(60세 기준 월 187만원)으로 제한된다.

집은 있지만 소득이 부족한 장년층이 주택을 활용해 현금 흐름을 창출할 수 있는 주택연금 활용 방법을 살펴보자. 

1. 수령액 적으면 종신지급으로

주택연금 지급방식은 크게 ‘종신 지급 방식’과 ‘확정 기간 방식’으로 나뉜다. 국민연금 수령 금액이 많지 않고 활용할 다른 자산이 없는 사람은 ‘종신 지급 방식’이 안정적인 노후 생활과 장수 리스크 대비에 더 유리하다. 부부가 모두 국민연금에 가입했고 퇴직연금·개인연금 등이 준비되어 있다면 ‘확정 기간 방식’이 은퇴 초기에 좀더 금전적으로 여유로울 수 있다.


2. 집값 상승기엔 나중에 가입

주택연금은 가입 후 집값이 상승하더라도 기존 가입자의 월 지급금은 변동 없이 가입 당시 정해진 금액을 그대로 받는다. 따라서 집값 상승 요인이 있다면 주택연금 가입을 늦추는 것이 유리하고, 집값 하락 요인이 있다면 빨리 가입하는 것이 유리하다. 다만, 주택 가격이 급등해 가격 상한(공시가격 9억원)을 초과하면 주택연금에 가입할 수 없음을 유의해야 한다.


3. 불가피할 땐 미거주도 오케이

주택연금 이용자가 1년 이상 계속 담보 주택에 거주하지 않는 경우 주택연금 지급이 종료된다. 다만, 주택연금 가입자가 치료나 요양을 위해 요양 시설에 입원하거나 자녀의 봉양을 받기 위해 다른 주택에 장기간 머무는 등 불가피한 사유가 발생할 때는 실거주를 하지 않아도 계속 연금을 받을 수 있다. 이 경우 가입 주택 전부를 빌려줄 수 있어 주택연금을 받으면서 임대소득까지 얻을 수 있다.


4. 이사 가면 담보 변경 가능

주택연금 이용 중 이사로 거주지를 이전하는 경우 담보 주택을 변경하면 주택연금을 계속 수령할 수 있다. 다만, 이사하려는 주택과 기존 주택의 가격 차이에 따라 월 지급금이 달라지거나 정산해야 할 수도 있다.


5. 초기 큰돈 필요시 전후후박 찜

은퇴 초기에 많은 돈이 필요한 경우 주택연금 지급 유형으로 ‘전후 후박 형태’를 선택하면 10년간 월 지급금을 많이 받고, 11년째부터 초반 월 지급금의 70%만 지급 받게 된다.


6. 중도해지땐 가입불가 유의

최근 서울과 수도권을 중심으로 집값이 크게 오르자 더 많은 연금을 받기 위해 주택연금을 중도 해지하는 사람이 있다. 주택연금은 중도 해지를 할 수 있지만 중도 해지하면 받은 연금액과 이자를 한꺼번에 반환해야 할 뿐 아니라 주택 가격의 1~1.5%인 보증료도 돌려 받지 못한다. 또한 3년간 주택연금 가입이 불가능하다는 점을 유의해야 한다.


7. 금리 올라도 지급금은 그대로

일곱째, 주택연금 가입 후 금리가 오르더라도 기존 가입자의 월 지급금은 변동 없이 가입 당시 정해진 금액을 평생 보장 받는다. 다만, 주택연금은 주택담보대출이므로 금리가 낮을수록 가입자에게 유리한 상품이다. 대출 금리가 올라가면 내야 할 이자가 많아지는데, 가입자가 직접 현금으로 납부하는 것이 아니라 매달 주택연금 대출 잔액에 가산된다.

하철규 NH투증 100세시대연구소 수석연구원