[비바100] 노후 준비하는 당신, 어느 것을 고를래요?

(사진출처=게티이미지)

 

은퇴 후 건물이나 상가를 소유하고 월세를 받으며 생활하는 모습을 누구나 한 번쯤 상상해 보았을 것이다. 실제 2020년 6월 기준 우리나라에서 개인사업자가 가장 많은 업종은 부동산 임대업이다.

부동산 임대업에 사람들이 몰리는 현실은 은퇴자의 증가에 따른 결과이기도 하지만 사회가 노동이나 창업 등을 통해서 부가가치 증대를 꾀하기보다 손쉽고 편하게 이익을 추구하는 비생산적인 모습으로 변화하고 있음을 보여주기도 한다.

요즘 장래희망을 임대업자라고 답하는 학생들이 제법 많고, 30~40대에서는 갭투자 열풍이 불고 있다. 특히 50~60대 또는 은퇴자들은 안정적인 월세를 기대하며 수익형 부동산에 투자한다. 그런데 수익형 부동산 투자라는 것이 생각처럼 쉽지만은 않다. 이에 수익형 부동산 투자에 대한 몇 가지 체크포인트들을 살펴보고자 한다.


◇ 수익형 부동산의 종류

 

(사진=NH투자증권 100세시대연구소)

 

투자 체크포인트를 살펴보기에 앞서 수익형 부동산의 종류에 대하여 알아보자. 먼저 주거용 수익 부동산은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 다가구, 도시형 생활주택 등 주거용 공간을 임대하여 수익을 얻는 부동산을 말한다. 대형보다는 소형 물건이 월세임차 수요가 더 많아 임대수익을 얻기에 적합하다.

상업·업무용 수익 부동산이라 하면 상가를 가장 먼저 떠올리게 되는데, 업무용 오피스텔, 아파트형 공장, 오피스 빌딩 등도 있다. 보통은 주거용보다 위험성이 좀 더 높은 만큼 더 많은 수익을 기대할 수 있다. 다음 잠을 자고 머무를 수 있게 서비스를 제공하고 요금을 받는 숙박용 수익 부동산에는 펜션, 여관, 모텔, 호텔, 게스트 하우스 등이 있다. 다른 수익형 부동산과 달리 임대수익 보다는 사업수익에 더 가깝다고 할 수 있다.


◇ 수익률보다 공실률

 

 

수익형 부동산에도 리스크가 존재하기 때문에 그 대상을 선택하기에 앞서 고려해야 할 사항들이 있다. 전문가들은 수익형 부동산의 중요 선택기준을 ‘낮은 공실률’에 두고 있다. 특히 최근 공실률은 결코 낮지 않은 수준이다. 공실기간이 길어진다면 임대수익이 아무리 높아도 의미가 없다.

오히려 공실기간의 관리비까지 부담하게 되어 손해가 발생할 수도 있다. 공실률을 낮추기 위해서는 역세권 등 임대수요가 두터운 지역을 골라야 한다. 임대수요가 많아도 세입자 교체가 빈번한 곳은 별로 좋지 않다. 세입자가 자주 바뀌면 그 만큼 중개수수료가 많이 들고, 짧지만 공실기간도 자주 발생할 수 있다. 공실률을 감안한 실질적인 수익률을 예측해 보아야 한다. 공실률을 배제한 수익률은 ‘허수’다.


◇ 다양한 부동산 유지비용

 

(사진=NH투자증권 100세시대연구소

 

수익형 부동산을 유지하는 데에는 수선비, 세금, 관리비 등 생각보다 다양한 비용도 발생하게 된다. 부동산은 시간이 지나면 낡아지게 된다. 보일러가 고장나기도 하고 누수가 발생할 수 있다. 이럴 때 수리비용을 임대한 사람이 부담해야 한다. 민법 제623조에 따르면 임대인은 임차인이 임대차 기간 중 그 주택을 사용 및 수익하는데 필요한 상태를 유지해야 할 의무가 있다. 임대 부동산에 대한 하자보수 책임이 따르는 것이다.

상업용 부동산의 경우 월세에 부가가치세가 더해진 경우도 많다. 보통 임대차 계약 시 월세는 부가세를 별도로 기입하지만 따로 언급이 없으면 임대인이 부담하게 된다. 공실 기간에 발생하는 관리비도 부담해야 하는 비용 중 하나다. 이처럼 부동산을 유지하는 데에는 여러가지 비용이 발생하니 사전에 꼼꼼한 체크가 필요하다.


◇ 세입자와 갈등

부동산을 임대하는 과정에서 세입자와 다양한 갈등이 발생할 수 있다. 최근 주택임대차 3법까지 통과되면서 집주인 의사와 상관없이 무조건 계약갱신을 요구하는 등 세입자와의 갈등 요소가 한 층 더 많아진 상황이다. 세입자와의 갈등유형으로 가장 대표적인 것은 ‘월세 미납’이다. 남의 돈은 먹기 힘들다는 옛말처럼 세입자가 착실하게 월세를 내주면 가장 좋겠지만 그렇지 못한 상황이 얼마든지 생길 수 있다.

따라서 월세 미납에 대한 대처방안을 미리 마련하는 것이 좋다. 연체이자 적용 기준이나 사전에 양해 없이 정해진 횟수 이상 미납이 되었을 경우 계약 해지될 수 있음을 계약서에 포함하는 것이다. 계약기간에 상당하는 월세를 보증금으로 받아두는 것도 좋이다. 그래도 월세 미납이 발생하면 법적 절차(내용증명서)까지 염두에 두어야 한다.


◇ 환금성 좋은 수익형 부동산

 

(사진=NH투자증권 100세시대연구소

 

부동산 투자의 대표적인 단점은 환금성이 떨어진다는 점이다. 수익형 부동산도 마찬가지다. 따라서 금융자산에 비해 환금성은 좀 떨어지더라도 최대한 환금성을 높이는 방향으로 투자하는 것이 좋다.

우선 투자규모 단위를 가능한 적게 투자하는 방법이 좋다. 10억원 짜리 한 채 보다 5억원 짜리 두 채가 낫고, 대형보다는 소형 아파트가 낫다. 투자규모가 적은 부동산일수록 수요층이 많아 빨리 팔릴 확률이 높다. 대출을 활용해 투입금액을 줄이는 방법도 좋다. 대출이자는 비용 처리가 가능하므로 너무 부담 가질 필요는 없다.

다음 대중적이고 거래가 활발한 유형의 상품에 투자하는 것이 좋다. 물류창고, 체육시설, 주차장 등 대중적이지 않은 상품들은 수요층이 적어 일반적인 상품에 비해 거래가 어렵기 때문에 환금성이 떨어질 수 밖에 없다.


◇ 부동산도 포트폴리오의 일부

우리나라 가계의 자산구성에 있어 부동산 비중이 높다는 것은 이미 많이들 아는 사실이다. 보유자산 구성에 부동산 비중이 높은데도 수익형 부동산에 투자하는 것은 자산 구성에 쏠림 현상을 가중시키게 된다.

물론 보유자산이 충분하다면 자산 구성에 크게 구애 받지 않아도 된다. 하지만 대부분 한계가 존재한다. 따라서 수익형 부동산을 활용할 때에는 포트폴리오의 일부로 생각하고 임해야 한다. 이미 부동산 비중이 높다면 수익형 부동산을 이용한 현금흐름 창출은 차선으로 생각하기 바란다.

그래도 부동산에 투자하고 싶다면 리츠(REITs)와 같은 금융상품을 활용하는 방법을 추천한다. 과유불급(過猶不及), 지나치면 부족함만 못하다는 말이다. 수익형 부동산이 유용한 노후자산이 되어줄 수 있지만 너무 치중되지 않게 적절히 잘 이용해야 한다.

NH투자증권 100세시대연구소 김진웅 부소장·보험계리사