[비바100] 미국 리츠 투자 포인트…인프라·데이터센터 ‘비중 확대’ 권고

(사진출처=게티이미지)

 

올해 미국 리츠 투자환경은 경기회복을 바탕으로 우호적 투자환경이 조성될 전망이다. 미국 연방준비위원회가 내년까지 저금리 기조를 유지할 것으로 예상되지만, 경기가 회복하면서 시장금리 상승 압력이 높아지고 코로나19 이후 증가한 부채에 대한 경계감이 확산할 수 있다는 점은 주의해야 한다. 최근 통과된 미국의 경기부양책에는 실업수당, 직접 지원, 주택 임대료 지원 및 퇴거조치 유예가 포함돼 있다. 아울러 추가적 경기부양책 논의가 있는 만큼 미국 리츠에 긍정적인 영향이 예상된다.

 

올해 상반기 미국 리츠는 코로나19 백신 개발 및 코로나19 이후 시대에 대한 기대감으로 지난해 4분기의 상승 흐름을 이어갈 것으로 예상된다. 그러나, 코로나19의 종식 시점이 다가올수록 실적이 개선되는 섹터를 중심으로 차별화할 것으로 보인다.

관건은 어떤 섹터가 시장의 기대만큼 실적 성장이 가능할 것인가이다. 경기가 회복하는 만큼 내년 하반기부터는 현재보다 금리, 유동성, 부양책 측면에서 리츠 시장에 우호적인 환경이 약화될 가능성이 높다. 따라서 상반기 회복에 대한 기대감을 적극적으로 누리되, 실적 회복의 가시성이 높은 섹터를 중심으로 집중하는 전략이 필요한 때다.
 

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◇ 인프라 및 데이터센터 ‘비중 확대’ 권고

우선 인프라·데이터센터·산업(물류) 섹터는 코로나19 종식 이후에도 성장동력을 유지할 것으로 판단한다. ‘언택트’라는 용어는 코로나19 이후에 집중 부각됐다. 그러나 이전에도 5G 통신산업, 인터넷 산업, 전자상거래 산업은 성장을 거듭했다. 이로 미뤄 올해 코로나19 상황과 무관하게 중장기적 성장이 전망된다.

다만, 지난해 4분기 시장의 관심이 가치주로 이동했고 경기부양책에 대한 기대감이 커지면서 이들 섹터는 전통 섹터에 비해 소외된 흐름이 나타났다. 민주당이 상원과 하원의 다수당이 되는 ‘블루웨이브’가 실현된 만큼 이들 섹터에 대한 조정 국면이 지속될 수 있으나, 장기적인 성장이 예상되는 만큼 진입하는 것을 추천한다.

 

 

◇ 숙박·리조트·리테일 보수적 접근

올해는 코로나19 백신 접종에 따른 경제활동 정상화로 오프라인 활동이 증가하면서 전통 섹터의 실적 회복이 기대된다. 하지만, 지난해 4분기 미국 리츠 내 전통 섹터는 강한 반등으로 저평가 국면이 일부 회복된 만큼 실적 회복이 기대되는 섹터로 한정하는 전략이 필요하다고 판단한다.

전통 섹터 내에서 숙박·리조트에 대해서는 비중 축소 의견을 제시하며, 실적 회복도 제한적이라 판단한다. 올해는 글로벌 인적 이동이 자유롭기 어려울 것으로 예상되며, 비즈니스 여행 수요는 장기적으로도 감소할 전망이다. 리테일 섹터도 의류, 전자제품 판매점이나 업황이 좋지 않은 백화점 비중이 높아 보수적인 접근을 권한다.

 

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◇ 헬스케어·주택시장은 상승보다 배당 기대

헬스케어의 경우 단기적으로는 경기부양책으로 인해 상승이 나타날 수 있으나, 시니어 하우징(요양원) 부문의 장기 수요 훼손 여부 확인이 필요하다. 코로나19로 인해 ‘베이비붐’ 세대가 지속적으로 시니어 하우징에 유입되는지에 따라 장기 성장성이 좌우되기 때문이다.

팀버(목재), 주거 섹터 내 단독주택 및 제조 주택은 실물 주택시장 호황이 이어질 것으로 예상되며, 셀프스토리지(공유창고) 섹터는 실물시장의 공급과잉 해소 국면이기 때문에 견조한 실적을 기대한다. 하지만, 그만큼 작년에 견조한 성과를 기록했고, 추가적인 성장 여력이 높지 않은 만큼 주가의 회복 또는 상승보다 배당을 기대하고 접근하는 것을 추천한다.

 

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◇ 도심 거주지 및 오피스 ‘긍정적’

전통 섹터 내에서 도심 내 자산이 있는 오피스, 주거 내 아파트와 리테일 내 쇼핑센터가 실적 회복을 할 것으로 기대한다. 코로나19의 안정화는 외출·출근 증가로 이어진다. 도심 내 자산이 높은 가격과 임대료를 유지하는 것은 도심 내 거주 및 오피스 입지의 편익이 큰 반면, 공급은 제한적이기 때문이다. 그동안 코로나19로 인한 경제봉쇄와 재택근무 장기화는 이러한 편익을 축소시켰고, 탈도시화 현상으로 이어졌다.

올해 이런 현상이 다소 둔화하거나, 도시로의 회귀가 나타날 것으로 전망된다. 실제 미국 연방우정국(USPS)에 따르면 지난해 7월까지 미국 내 이사 건수는 전년 대비 1.9% 증가한 1442만 건으로 전년과 비슷한 수준이었으나, 임시 이동은 155만건으로 전년 대비 26.7% 증가했다. 임시 이동의 회귀와 해마다 지속됐던 도시로의 신규 유입은 도심 내 오피스와 아파트 섹터의 실적 회복에 긍정적 영향을 미칠 것으로 예상된다.

 

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◇ 리테일 섹터는 프리스탠딩·쇼핑센터 회복 기대

리테일 섹터는 올해 완연한 회복세로 진입할 전망이다. 이커머스 침투율이 제한적이면서도 오프라인 활동 증가에 따라 실적 개선이 기대되는 프리스탠딩과 쇼핑센터의 회복이 기대된다.

프리스탠딩은 편의점, 주유소, 식당, 약국 등으로 구성돼 있는 단지상권 성격의 리테일 섹터로 필수시설 비중이 높아 경제봉쇄 시기에도 상대적으로 견조한 임대료 징수율을 보였다. 올해에도 영화관, 피트니스 센터 등 견조한 필수시설의 신규 입점 및 기존 임대료 징수율 개선으로 실적 회복이 기대된다.

쇼핑센터는 할인점, 대형마트, 식료품점과 레스토랑, 미용실, 피트니스 등으로 구성돼 있는데, 셧다운으로 타격을 받았으나 빠른 속도로 임대료 징수율을 회복했다. 올해 20%에 달하는 헬스장, 식당 등 임대료 징수율이 증가하면서 실적회복으로 이어질 것으로 예상된다.

장승우 대신증권 글로벌부동산팀