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| 이호영 부동산센터 대표 |
부동산을 거래하거나 건축을 하기 위해서는 반드시 확인해야 할 사항이 있는데 ‘토지이용계획확인’의 내용도 꼼꼼히 살펴봐야한다.
2002년 ‘토지이용계획’에 대한 대대적인 정비가 있었는데 ‘국토의 계획 및 이용에관한법률’이 새롭게 제정되면서 ‘용도지역’도 함께 세분화·재지정됐다. 역세권 일부지역은 ‘지구단위계획구역’으로 새로 지정되고 ‘일반주거지역’에서 ‘준주거지역’으로 바뀌거나 ‘근린상업지역’이나 ‘일반상업지역’ 등으로 변경되면서 땅을 가진 집주인들의 희비도 엇갈렸었다. 2002년 이전에 도시지역 내 일반주거지역의 용적률은 300% 이내였다. 2002년부터 일반주거지역을 제1종, 2종, 3종, 준주거로 세분화시키면서 지역에 따라 달랐지만 서울의 경우 제1종일반주거지역은 150%, 제2종일반주거지역은 200%, 제3종일반주거지역은 250%로 하향조정됐고 준주거지역은 400%로 상향조정됐다. 때문에 필자가 당시 근무했던 응암역 주변도 토지의 용도지역과 용적률이 함께 바뀌면서 일찌감치 허가를 내놓는 사람들이 늘어났다. 꼭 신축을 염두했다라기보다 허가부터 미리 내놓고 나중에 신축할 때 설계변경을 하거나, 유리한 조건을 만들어놓고 토지를 매매하는 시간을 벌고자 하는 이들도 있었다.
현재는 토지소유자(등기명의인)가 아니면 건축주도 될 수 없고 건축허가도 신청할 수가 없지만 당시에는 제3자가 토지주인의 동의서만 첨부하면 건축허가를 내줬다. 건축허가를 내는 것이 어렵지 않자 허가건수가 급격히 증가했다. 허가를 내고 건축을 하거나 허가만 내고 나중에 토지를 팔아 건축주의 명의를 변경했다. 건축허가량이 풍족하니 건축 붐은 당연한 일이었다.
용도지역 세분화를 통한 법률적인 효과는 우선 건축물의 용적률과 건폐율을 지정함으로써 건축물의 층수와 높이를 제한할 수 있다. 게다가 높이와 층수뿐만 아니라 용도지역에 따라 건축할 수 있는 건축물의 용도 또한 달라지기 때문에 한 번 더 규제하는 효과도 있다.
도시지역에서 흔히 접할 수 있는 용도지역은 ‘일반주거지역’이며 지하철역 주변이나 그 지역의 중심지를 기준으로 준주거지역과 상업지역(근린, 일반, 중심, 유통) 그리고 공업지역을 만날 수 있다. 아파트 단지가 있는 대지의 용도지역은 대부분 1종 일반주거지역이거나 제2종 일반주거지역이다. 때로는 건축이 아니더라도 도로변에서 세차장, 주유소 등의 사업을 영위하고자 할 때 용도지역(용도지구)의 규제로 인해 해당 사업을 못하게 되는 경우도 있다. 때문에 건축을 위해 땅을 매입하거나 임대차 등 부동산을 거래할 때 반드시 토지이용계획 확인원을 열람하고 용도지역·지구의 세부사항에 관해 해당 지자체에 문의한 뒤 결정해야 한다.
이호영 부동산센터 대표
