[권순원 칼럼] 내년 부동산 시장을 읽는 법

권순원 CRM부동산연구소 소장

최근 정부가 고강도 부동산 정책을 잇따라 발표하며 내년 주택시장에 대한 전망이 불투명해진 가운데 내 집 마련을 앞둔 수요자들의 고민이 깊어지고 있다.

새 정부 출범 이후 6·19 대책을 비롯해 8·2 대책, 10·24 가계부채 종합대책 등 강도 높은 규제책이 연이어 쏟아졌다. 여기에 수도권을 중심으로 그린벨트를 풀어 공공주택지구 조성을 통해 앞으로 5년간 100만 가구 규모의 공공 주택을 공급한다고 발표했다. 공급부족 여론에 대한 화답인 셈이다.

내년 1월부터는 총부채상환비율(DTI)을 개선한 신DTI가 시행되고 재건축 초과이익환수제가 부활한다. 여기에 다주택자 양도소득세가 4월 강화될 예정이다. 올해 예고한 규제가 내년 초부터 점차적으로 실현된다.

그동안 정부는 재건축·다주택자 등 투기수요를 억제하는 ‘핀셋 규제’에 초점을 맞췄다. 하지만 정책효과는 미비한 상황이다. 거래량은 감소했지만 강남 등 특정지역을 중심으로 아파트 가격이 급등한 것으로 조사됐다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 11월 서울의 아파트 거래량은 6529건으로 집계됐다. 8·2 대책이 나온 지난 8월 거래량 1만4709건의 절반에도 못 미치는 규모다. 그러나 한 때 주춤했던 강남 집값은 다시 상승세를 타고 있다. 잠실주공 5단지는 지난 9월 50층 재건축 계획안이 서울시 도계위 심의를 통과하면서 일부 평형은 석 달새 2억원 가량 올랐다. 국토교통부 실거래가에 따르면 서울 송파구 잠실 주공5단지 전용면적 103.54㎡는 지난 11월 16억9000원에 거래됐다. 8·2 대책 직후 거래가격 14억1000만원보다 2억5000만원 이상 올랐다. 하지만 해당 평형 거래건수는 8월 10건에서 11월 5건으로 절반 감소했다.

거래량이 크게 감소했는데도 불구하고 매매가격은 오히려 상승했다. 강남권 집값을 잡겠다는 정부의 부동산 규제가 수요는 늘고 있는 상황에서 공급만 줄이자 희소성만 키우면서 오히려 가격을 부추겼다. 물론 이 같은 현상을 전체 시장으로 확대해석 할 필요는 없다. 정부의 8·2 대책으로 다주택자 양도소득세 중과 등 강도 높은 규제책이 하나 둘씩 현실화하면서 집값 상승세가 내년부터는 한 풀 꺾일 것이라는 관측도 나온다. 내년에도 양극화 현상은 심화될 전망이다. 이러한 시장상황에서 매매 타이밍을 잡기 위해서는 시장변화에 대한 지속적인 관심이 필요하다. 

권순원 CRM부동산연구소 소장