[권순원 칼럼] 부동산시장, 잔치는 끝났나?

권순원 CRM부동산연구소 소장

서울 강남권 아파트 값이 하락세로 돌아섰다. 지난 9일 조사기준 서울 강남 4구 아파트 값이 전주 대비 0.01% 하락했다. 강남 4구 아파트 값이 떨어진 것은 지난해 9월 첫째 주 이후 30주 만이다. 특히 강남구가 -0.01%로 지난해 9월 셋째 주(-0.06%) 이후 처음으로 하락했다. 

이는 지난 1일부터 다주택자 양도세 중과세 시행으로 매도자 우위에서 매수자 우위로 전환되면서 거래가 줄어든 결과라고 감정원은 분석했다. 실제로 양도세 중과 조치로 매도자와 매수자가 일제히 관망세로 돌아서면서 거래 건수가 급감하고, 이에 따라 연초까지 가파르게 올랐던 호가도 조금씩 하향 조정되는 분위기다.

정부의 강력한 규제정책의 약발이 드디어 먹히기 시작했다고 할 수 있다. 하지만 이러한 흐름은 일시적인 현상이라는 것을 정책 입안자들도 모르진 않을 것이다. 과거 정부에서 충분한 학습효과를 경험했기 때문이다. 인위적으로 집값을 억누르면서 세금까지 올리면 후유증이 동반될 수밖에 없다.

일부에서는 벌써 ‘부동산으로 수익을 볼 수 있는 시대는 끝났다’는 자조 섞인 목소리도 나오고 있다. 주택은 더 이상 투자대상이 아니라 거주공간이라는 것이다. 이번 정부는 다를 것이라는 기대도 있다. 부동산시장이 냉각기로 접어들면서 나오는 주장이다. 그러나 항상 ‘부동산 불패’ 논란을 잠재우지 못했다. 지금 강남권 진입을 노리던 매수자들은 금리 인상과 보유세 도입 등 집값하락 요인에 대한 효과를 기대하면서 관망세로 돌아서고 있다. 당분간은 강남권을 중심으로 거래절벽 현상이 나타날 가능성이 높다.

시장에서는 이미 1~3월 주택 거래에서 양도세 이슈는 끝났다고 보고 있다. 매매시장이 숨 고르기에 들어갔다는 얘기다. 앞으로는 보유세·금리 인상 등이 주요 이슈로 부각될 것으로 전망하고 있다. 실제로 양도세 중과 시점을 눈앞에 둔 3월 아파트 거래량이 가장 많았다. 서울부동산정보광장에 따르면 3월 서울 지역 아파트 매매 거래량은 1만3447건으로 전년 3월(6658건) 대비 2배 가량 급증했다. 3월 거래량으로는 역대 최대 수준이다.

새 정부 출범 이후 6·19 대책, 8·2 대책 및 후속조치, 가계부채 종합대책 등 부동산 관련 정책을 잇따라 꺼냈다. 마지막으로 거론되는 ‘보유세 개편’ 카드를 언제 꺼내 들지 관심이다. 하지만 벌써 정부와 여당이 ‘보유세 인상’에 군불을 지피고 나섰다. 당 지도부가 나서 주거안정을 이유로 공개적으로 세제 개편의 필요성을 언급한 것이다.

보유세 인상은 기정사실화되고 있다. 보유세에는 재산세와 종합부동산세가 있다. 재산세는 공시가격에 따라 모든 부동산 소유자에게 부과되고, 종부세는 고가주택 소유자를 대상으로 한다. 정부의 재정개혁특별위원회가 다주택자에 이어 고가주택의 보유세 강화를 거론하면서 강남권 세금폭탄의 우려도 제기된다.

지금까지 문재인 정부의 부동산 대책과 시장 반응만 놓고 보면 참여정부 시절과 판박이라는 의견이 지배적이다. 당시 정부는 강력한 부동산 정책을 10여 차례 쏟아냈지만 결국 주택 가격을 잡는 데 실패했다. 지금도 다주택자에 대한 규제를 강화하자 돈이 되는 강남 지역에 위치한 ‘똘똘한 한 채’에 집중하면서 강남권 아파트 값만 올리는 결과를 낳았다. 서울은 어차피 재건축 재개발 외에는 새로 집을 지을 땅이 없다. 강남 집값 상승 문제는 하루 이틀 된 얘기도 아니다. 그동안 왜 실패했는지 곱씹어 볼 필요가 있다.

권순원 CRM부동산연구소 소장