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경매로 시세나 급매가격보다 저렴한 가격에 낙찰을 받아 초기 시세 차익을 노리면서 향후 신설 역세권으로서의 시세 차익까지 기대해 볼 수 있고, 비조정 지역이기에 대출 가능 금액이 높아 레버리지 효과까지 극대화할 수 있는 이른바 ‘세 마리 토끼’를 다 잡을 수 있는 경매물건이 등장했다.
경기도 김포시 걸포동에 위치한 오스타파라곤아파트가 이 조건에 충족시키는 물건이라고 할 수 있다. 물건은 총 18층 중 11층에 위치한 구 34평형 아파트다. 인천지방법원 부천지원 경매8계에서 사건번호 2017타경8277로서 오는 26일 오전 10시에 매각될 예정이다.
감정가격은 3억6700만원이고, 현재 1회 유찰되면서 감정가의 70%인 최저가 2억5600만원에 경매가 진행될 예정이다. 신설 노선인 김포도시철도노선(김포골드라인)의 걸포북변역에서 200미터거리로 도보 3분 초역세권 아파트다.
신설역 개통은 부동산 가격상승의 핵심적인 요소인 교통호재로 꼽히고 있다. 일반적으로 계획발표시, 착공시, 개통시 각각 가치가 오르기 마련인데, 개통 이후에는 보통 10~20% 가량 오르는 경우가 대부분이다.
이중에 이목을 집중시키는 노선이 바로 김포도시철도 노선이다. 김포도시철도는 내년 7월 개통예정으로, 김포 양촌역에서 서울 강서구 김포공항역까지 약 23.67km 구간, 총 10개역이 조성되는 신설 철도다. 과거 미분양의 무덤이라는 오명을 받던 김포시는 최근 마곡지구의 산업인력유입으로 인해 인근 주택수요가 상승한 이후 가장 수혜지역으로 꼽히고 있다. 도시철도가 개통될 경우 마곡지구까지 30분 이내에 도착이 가능한 위치에 자리하고 있기 때문이다.
또한 김포공항역까지 4 정거장이면 도달이 가능해 5호선, 9호선, 인천국제공항철도로 환승 시 서울로의 통근이 유리해지면서 강북 도심권과 강남권까지도 접근성이 매우 좋아질 것이라는 것이 업계의 평가다.
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| 김포시 걸포동 소재 오스타파라곤 아파트.(사진=대법원) |
또 하나의 장점은 이 아파트물건의 소재지가 비조정지역이라는 점이다. 일반적으로 투기지역이나 투기과열지구에서 주택담보대출을 받을 경우 감정가의 40%까지 대출받을 수 있고, 조정지역에서는 감정가의 60%가 최고 대출 가능 금액이다.
하지만, 이 경매물건은 비조정지역에 소재하기 때문에 감정가의 70%까지 대출이 가능하다는 장점이 있다. 이는 자기자본금액이 덜 들고 대출을 통한 레버리지 효과를 극대화할 수 있다는 뜻이다.
경매물건을 고를 때 일반 경매시장 참가자들은 큰 오해를 하고 있다. 싼 물건을 찾기 위해서 유찰 횟수가 많은 물건을 검색해서 물건분석을 하고 입찰에 참여한다는 생각이다. 이 같은 방법이 잘못된 것은 아니지만, 사실 더 효과적인 방법은 사건번호의 연도를 보는 것이라고 업계는 조언한다. 가령 사건번호가 2016타경12345 인 경우, 2016년도에 경매신청이 들어왔고 동일 연도에 부동산가격의 감정이 이뤄졌다는 것을 나타낸다.
경매사건의 권리변동으로 인해 잦은 변경절차를 거쳐 몇 년씩 지나서도 신건인 채로 처음으로 경매물건으로 올라오는 경우도 간혹 보게 된다. 여기서 주목할 점은 기간이 많이 지난 사건일수록 감정평가금액과 현 시세가격과의 괴리가 크다는 것이다. 다시 말해 시세 반영이 몇 년 전에 멈춰 있어 시세차익을 노리기 유리한 물건이 될 수 있다는 것이다.
본 물건도 이러한 경우에 속한다. 지난해 감정이 이뤄질 당시 해당 아파트는 감정가가 3억6000만원대에 책정됐다. 현재 KB국민은행 시세에 따르면 본 아파트의 시세는 4억원을 웃돌고 있다. 이를 감안하면 4000만원 가량 낮게 책정돼 경매 참여자들에게 유리하다. 게다가 1회 유찰되면서 현재 시세와 비교해 크게 낮은 가격으로 입찰 시작가가 정해져 있기 때문에 낙찰 시 많은 시세차익을 노릴 수 있다.
이광철 레이옥션 이사는 “초기차익, 소자본투자, 교통호재를 통한 향후 시세상승이라는 세 마리 토끼를 모두 잡을 수 있는 방법은 경매를 통한 부동산투자가 유일하다”며 “개통예정인 지하철이나 도시철도노선을 따라서 신설역 인근 역세권 물건에 선제적 투자에 나선다면 많은 투자수익이 예상된다”고 말했다.
김동현 기자 gaed@viva100.com
