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| 오세준 평택대학교 교수 |
전세사기가 극성이다. 사기범들은 공인중개사, 감정평가사들과 조직적으로 공모하기도 하고 소위 바지주인이라 불리는 보증금 반환 능력이 없는 집주인을 앞세워 사기를 친다. 사기는 진화를 거듭하면서 더욱 지능적으로 발전하고 있기에, 누구든 피해자가 될 수 있으므로, 매우 큰 사회적 고민거리가 되고 있다.
대표적인 전세 사기 유형이 몇 가지 있다. 첫째, 매매가보다 높은 전세가로 갭투자하는 경우다. 신축 빌라 등 매매시세를 정확히 알 수 없는 경우가 여기에 해당한다. 매매가보다 높은 가격으로 전세를 들이고, 해당 전세금을 사용하여 또 다른 주택에 투자하는 방식이다. 주택가격 상승기에는 크게 드러나지 않겠지만, 하락기에는 소위 깡통전세가 되어 세입자에게 전세 보증금을 돌려주지 못하고 주택사기범으로 전락할 수 있다.
다음은 임대인이 변경되는 경우이다. 가령, 막 신축된 빌라에 첫 임차인으로 들어가는 경우를 가정해 보자. 이 경우 우선 건축주와 임대차 계약을 체결하는데, 건축주가 전세 보증금을 받은 후 해당 건물을 보증금 반환 능력이 없는 사람에게 매도할 경우이다. 실제로 노숙자 등을 내세워 임차인의 피 같은 돈을 갈취한 사건이 최근 큰 문제가 되었다.
또한 사기범들은 대항력 발생 시점에 법의 허점을 노리기도 한다. 임차인의 대항력은 주택점유 및 전입신고를 모두 완료한 날 자정부터 발생한다. 그러나 근저당권 설정등기는 당일부터 효력이 발생한다. 사기범들이 전입신고가 확인되지 않은 계약 당일 대출을 일으켜 근저당권을 설정한다면, 경매 등의 절차에서 세입자의 대항력은 보증금 반환 우선순위에서 근저당권 다음으로 미뤄지게 된다. 경매금이 충분히 확보된다면 모를까, 대개는 큰 손해를 보기 일쑤다.
사기범들의 수법이 다양하고 조직적 지능적으로 진화하고 있기에 정부에서도 여러 가지 대책을 마련하고 있다. 그러나 무엇보다 계약당사자의 철저한 준비도 반드시 필요하다.
대부분 가정에서 자산의 가장 큰 부분을 차지하는 부동산, 특히 전세 보증금을 지키기 위해서는 정부와 전문가들의 도움은 물론, 계약당사자들의 판단과 지식이 필요하다. 기본적으로 등기부등본과 친해져야 한다. 표제부에서 임대차 목적물의 정확한 주소를 확인하고, 갑구에서 등기상 소유자와 임대차계약서상 계약자가 동일한지 확인해야 한다. 을구에서 근저당이나 선순위전세권 등 선순위권리 확인을 해야 한다. 가능하다면 비용이 들더라도 보증보험에 가입(주택도시보증공사)할 것을 권장한다. 물론 그 이전에 주변 시세를 꼼꼼하게 파악하고, 매매 시세와 전세 시세와의 차이 등을 파악하기 위해 임장활동을 부지런히 하는 것은 말할 것도 없다. 인근 중개사무소도 여러 곳을 방문하고, 국토부 실거래가 공개시스템 확인은 물론, 임대인의 체납정보도 열람해야 한다.
A fool and his money are soon parted 라는 영어 표현이 있다. 어리석은 이는 그의 재산을 지키지 못한다는 뜻이다. 온갖 종류의 사기범들이 남의 돈을 가로채기 위해 기승을 부리고 있다. 두 눈 크게 뜨고, 내 것을 지켜야 한다.
오세준 평택대학교 교수
