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| 전은규 대박땅꾼부동산연구소장 |
최근 재건축 규제로 기존 재건축아파트 단지들의 고민이 늘고있다는 소식이 들린다. 이에 대안책으로 리모델링이 떠오르고 있다. 재건축이 쌓아 올린 건물을 모두 헐어 다시 짓는 것이라면, 리모델링은 기본 골격은 가지고 가면서 수선하고, 위로 증축하는 것이다. 이 이야기를 하기 전 왜 재건축이 규제를 받기 시작했는지 알아보자.
1~2년 전까지만 해도 2014년에 발표된 재건축아파트의 재건축 연한 기준완화 이슈(40년에서 30년으로 완화)로 재건축아파트의 투자가 급물살을 이뤘다. 이후 정부에서 부동산 집값을 잡는다며 각종 규제가 등장하기에 이른다.
규제는 기존 재건축 아파트의 안전진단 기준을 강화하는 방식으로 이뤄졌다. 안전진단기준이 강화되었다는 것은 재건축 연한에 맞더라도 낡거나 노후하지 않으면 재건축을 허가하지 않는 것이다. 쓸만한 건물이기에 재건축을 허용하지 않음으로써 투기를 조장하지 못하게 한 것이다.
그 대안책으로 제시된 것이 바로 리모델링이다.
리모델링은 재건축과 달리 기본 구조물을 활용해 상대적으로 자원손실이 적다. 단, 기본설계에 바탕을 두고있어 제약이 따를 수밖에 없다. 공사예산과 기간 역시 당연한 말이지만 재건축에 비해 리모델링이 적게 들 수밖에 없다.
그렇다면 리모델링은 여러 측면에서 살펴봤을 때 재건축보다 유리한 것이 맞는 것일까?
알려진 바에 따르면 용적률이 200% 이상인 단지는 리모델링이, 용적률이 180% 정도로 낮은 저층단지는 재건축이 유리하다. 이외에도 리모델링, 재건축 모두 입지는 좋은데 건물이 오래된 경우가 많기 때문에 입지가 좋은 곳을 선점할 필요가 있다. 이어 15층 이상의 아파트에 투자하기를 권고하는데, 이들 아파트는 수직증축이 가능하여 사업성과가 더 좋기 때문이다. 더불어 수직증축시에는 일자형 구조가 한층 유리하다.
리모델링의 단점은 없을까? 리모델링 역시 공사다. 리모델링이 끝날 때까지의 기간이 길고, 추가분담금 역시 무시할 수 없다.
투자의 목적으로는 하루빨리 완성되어 수익을 낼 수 있거나, 차익이 생길 수 있도록 해야 하는데, 기간이나 비용이 계속적으로 발생되는 만큼 실주거 목적이 아닌 이상은 다른 대안책을 생각해 보는 것도 좋을 것이라 여겨진다.
재건축과 리모델링 모두 장단점이 존재한다. 따라서 자신에 상황에 맞는 방법을 찾는 것이 중요하다.
전은규 대박땅꾼부동산연구소장
