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| 전은규 대박땅꾼의 부동산연구소 소장. |
얼마전 지인에게 들은 유머가 있다. 식품영양학을 전공한 사람이 가장 많이 창업하는 사업이 무엇인지 아냐는 질문이었다. 필자는 고개를 저으며 잘 모르겠다고 답했다. 정답은 치킨집이었다. 이어 두번째 문제가 나왔다. 컴퓨터공학을 전공한 사람이 가장 많이 창업하는 사업이 무엇인지 아냐는 질문이었다. 그 역시도 나는 모르겠다고 답했다. 두번째 정답 역시 치킨집이었다.
국내에서 가장 많은 종사자를 거느리고 있는 요식업이 바로 ‘치킨사업’이다. 또, 치킨시장이 늘어나는 만큼 망하는 비율도 높다고 한다. 그럼에도 불구하고 치킨시장에 뛰어드는 사람들이 많은 것은 꾸준히 소비자에게 노출되고 있기 때문에 우리의 뇌가 ‘이건 하면 무조건 대박일거야’라는 오류를 범하고 있는 것이다. 이와 비슷한 오류를 범할 수 있는 수익형부동산이 바로 ‘상가’다. 생각보다 많은 사람들이 상가투자를 아주 쉽게 생각하고는 하는데 이는 치킨사업을 쉽게 보는 것과 마찬가지다.
상가는 정류장 및 도로의 변경, 횡단보도의 변경, 주변 상권의 변화에 민감하게 수익률이 변한다. 그렇기에 다른 수익형부동산에 비해 상당한 분석이 필요하다. 그렇다면 적어도 상가투자시 지켜야 하는 기본에 대해서 이야기 해보도록 하겠다.
우선 상가는 역세권, 관공서, 산업단지 인근 1층의 수익률이 안전하다. 주변에 기본적인 수요가 흐르고 있기 때문이다. 점포가 음식점으로 쓰여진다면 직장인 수요가 많은 곳으로 살펴보는 것이 고정수요를 만들기에 적합하다.
두번째 소형 아파트 단지내 상가는 투자를 진행해도 좋으나, 대형 아파트가 있는 단지에서는 불리 할 수 있다. 소형평수에 사는 사람들은 대부분 1, 2인 가구가 많아 단지내에서 대부분 해결을 하려는 특성이 있다. 그러나 대형 아파트에 거주하는 이들은 식료품을 사기에도 대형마트를 즐겨 찾으며, 음식점도 굳이 단지내에서 해결하려 하지 않는다는 특징이 있다. 마지막으로 상가 투자시 테마상가는 피하는 것이 좋다. 예를 들면 용산 전자상가, 의료상가 등은 그때그때의 사회 분위기에 따라 수익이 크게 달라진다. 특히, 투자하려는 건물 등의 공실이 50%가 넘으면 투자를 다시한번 생각해 보는 것이 좋다. 투자를 해도 수익률이 나지 않을 가능성이 높기 때문이다. 상가는 고려해야 할 것이 너무나도 다양해 투자자들의 주의가 요구된다. 인터넷 뉴스나, 신문, 지하철 광고에서 자주 발견된다고 해서 그 수익률이 보장된다는 법 없다는 것을 깨달아야 한다.
대박땅꾼의 부동산연구소 소장
