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| 이호영 부동산센터 대표 |
법에서 용어를 정의함은 단순한 설명을 넘어 제한하고 규제하려는 의미가 더 크다고 볼 수 있다. 건축법에서도 층수와 높이의 정의는 해당 건축물의 높이와 층수를 제한·규제하는 데 주된 목적이 있어 보인다. 특히 소규모 건축물 중 다세대주택이나 고시원 등의 건축물에서도 적용되는 경우도 있다. 소형주택인 도시형생활주택이나 단지형 다세대주택 그리고 나홀로 아파트에서도 적용되기는 마찬가지라서 높이 제한을 별도로 정하지 않아도 효과는 매우 크다.
실제 이런 용어규제로 인해 주변에서 건축하고 싶어도 못 하는 일도 많다. 2009년 K씨는 200㎡인 대지면적에 고시원을 지을 목적이었다. 토지이용계획 확인원을 확인한 결과 용도지역은 준주거지역이었고 용적률을 계산해보니 K씨가 원하는 개수의 원룸이 나오기에 충분했다. 별다른 고민 없이 부지를 매입했고 즉시 건축사사무소에 설계를 의뢰하게 된다. 며칠 뒤 K씨는 설계사무소로부터 ‘실질적으로는 사용할 수 있는 건물의 층수는 6층밖에 안 된다’는 연락을 받는다. 건물은 건축물 대장에는 7층 건물로 나오겠지만 7층에는 계단실만 있는 옥상뿐이고, 실제 고시원으로 쓰게 되는 사용 층수는 2층에서 6층까지인 셈이다.
K씨는 설계사무소로부터 왜 이런 일이 벌어졌는지 자초지종을 듣게 된다. 옥상 부분의 건축면적이 전체 건축면적의 8분의 1보다 크다면 층수에 포함되고, 같거나 작다면 층수에서 제외된다. 옥탑 주계단실의 면적은 16.4㎡과 피난 계단실의 면적은 6.6㎡로 옥상의 건축면적은 총 23㎡로 나온다. 그리고 건축물의 건축면적은 최대 120㎡가 나온다. K씨의 건물의 경우는 옥상건축면적 23㎡가 주된 건축면적 120㎡의 1/8을 초과하게 된다. 층수 산정의 기준에 의해 승강기탑, 계단탑 등의 면적의 합이 건축면적의 1/8을 초과하게 되므로 해당 건축물의 ‘층수’와 ‘높이’에 포함된다.
건축물대장 상 무늬만 7층 건물을 갖게 되는 K씨의 사례처럼 현실에서는 다가구주택이나 도시형생활주택, 오피스텔이나 고시원 등 소규모 건축물에 관련된 규제들이 매우 많다.
정부는 물리적인 수치만 늘리려 들지 말고 소형주택을 짓거나 공급하는데 차질이 생기는 원인과 사례를 검토·분석해, 보다 현실적이면서 구체적인 대책을 마련함으로써 공급의 질을 높여야 한다. 주거사다리 구축의 원천인 소형주택, 그 공급을 억제하는 건축규제를 모두 사례들과 함께 촘촘히 분석해봐야 한다.
이호영 부동산센터 대표
