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| 이호영 부동산센터 대표 |
“OO지구단위계획 결정!” ‘지구단위로 이렇게 저렇게 계획한 구역’이니 명칭만 두고 보면 그럴 듯하게 멋있어 보이는 도시계획용어다. 지구단위계획구역이 지정되면 건축기준의 완화 변경되거나 건축하기 유리한 인센티브를 주는 것으로 여기며 손뼉을 치며 반기는 주민들도 적지 않지만 그것은 잘못된 착각이다.
2008년 6차선 대로변의 입지한 토지주 K씨에게 해당 블록이 지구단위계획이 입안 중이니 미리 건축허가를 내놓고 건축은 여유가 되면 해보자고 제안을 했다. 구역이 지정되면 조만간 용적률을 높여주거나 용도지역이 바뀌면서 땅값도 오르고 그때 가서 건축해도 늦지 않다며 오히려 필자가 성급하다 여기며 거절했다.
얼마 뒤 지구단위계획구역이 지정되었다. 용적률은 400%(법정; 서울기준)에서 기존 용적률이 250%로 변경되고 허용용적률은 330%로 하향·조정된다. 높이도 기존 도로사선을 적용해도 15층(층고가 3m일 경우 45m)까지 건축할 수 있었지만 최고높이도 30m(층고가 3m일 경우 10층)로 지정되면서 높이마저 제한된다.
앞의 사례의 K씨가 2008년에는 660㎡(200평)의 대지였으니 83㎡의 15층 아파트 28세대를 지을 수 있었다. 지구단위계획으로 바뀐 기준으로 인센티브를 다 찾는다고 가정해도 허용용적률 330%이므로 아파트는 6세대의 기본적인 손해를 본다. 게다가 건축물의 용도를 주거용·상업용의 비율이 강화돼 6세대가 추가로 없어지게 된다. K씨는 뒤늦게 그 당시 건축을 못 한 것을 후회하며 아쉬워했다.
일단 지구단위계획구역으로 지정되면 용도지역·지구 등을 같은 지역이나 지구 안에서 세분하거나 변동된다. 제1종 일반주거지역을 제2종 일반주거지역으로, 일반상업지역을 근린상업지역으로 변경하는 것은 가능하지만 반대로 종을 올리는 경우는 거의 없다.
두 번째, 용적률의 경우를 보더라도 종전 법정 용적률의 반절이 겨우 넘는 ‘기준용적률’을 줘놓고 그 기준용적률보다 조금 높지만 법정 용적률에도 턱없이 모자란 ‘허용용적률’을 다시 정해놓는다. 그리고는 일정한 요건을 충족하면 기준용적률과 허용용적률 사이에서 ‘인센티브’라는 명목으로 줄이고 늘리고를 조정하는 것뿐이다. 실제로 용적률의 인센티브 적용이라고 하는 것은 규제를 위한 수단에 불과한 것이다.
세 번째, 용적률 외에도 건폐율, 건축물의 높이, 용도 등에 대한 완화기준이 있으나 인센티브로서의 역할은 전혀 못 한다. 대지면적이 아주 큰 땅에서야 공공용지를 설치·조성·제공한 경우에는 인센티브 용적률을 부여한다지만, 반대로 작은 땅에서는 그만큼 자신의 대지면적이 점점 줄면서 용적률이 올라가 봐야 전체적인 연면적의 차이는 크지 않다.
이호영 부동산센터 대표
