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| 권순원 CRM부동산연구소 소장 |
정부가 ‘핀셋 규제’라는 명목으로 서울 강남권을 비롯해 전방위적으로 시장을 압박하고 나섰다. 하지만 시장의 반응은 달랐다. 국토교통부 실거래가에 따르면 서울 마포구 아현동 마포래미안푸르지오4단지 전용 84.38㎡는 지난 8월 15억2500만원에 거래됐다. 1년 전 8월 거래 가격은 15억원이었다. 오히려 지난해 최고가 기록을 넘어선 것이다.
한국감정원이 발표한 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 9월 1주 서울 집값은 0.03% 올랐다. 서울 강북(0.04%)에서는 성동구(0.06%), 마포구(0.05%)가 선도했다. 강남4구는 재건축단지가 분양가 상한제 영향으로 하락 내지 보합세를 보였다.
정부가 시장을 규제할수록 집값이 오른 셈이다. ‘규제의 역설’이라는 말도 생겼다. 정부가 주택공급 확대를 위해 발표한 3기 신도시 경우에도 강남과는 거리가 멀어 대체재가 되긴 어렵다는 주장이 힘을 얻으면서 다시 강남권이 주목받았다. 10월 실시 예정인 분양가 상한제 역시 마찬가지다. 분양가 상한제가 시행되면 수요자들은 분양가가 낮아진 청약 물량을 기다릴 것으로 예상했다. 하지만 오히려 주택 공급이 줄어든다는 시그널이 시장에 확산되면서 분양시장이 후끈 달아오르고 있다.
정부는 분양가상한제 타깃이 된 강남권 재건축을 중심으로 수요심리가 위축되면서 단기적으로 집값 상승세가 주춤해질 것으로 내다봤다. 그러나 풍선효과가 먼저 나타났다. 아직 분양가가 상대적으로 비싼데도 불구하고 ‘공급절벽’을 우려하는 심리가 작용한 것이다. 더구나 상한제가 시행되면 청약당첨 가점 상승으로 내 집 마련이 더 어려워질 것이라는 불안감도 한몫했다. 공급부족이 우려되는 상한제가 오히려 새 아파트 값을 더 끌어올리고 있는 셈이다.
‘분양가상한제’ 여파로 서울 아파트 거래량도 급감했다. 강남 3구(강남·서초·송파) 거래량도 크게 줄었다. 서울부동산정보광장에 따르면 6일 현재 서울 아파트 거래량은 지난 8월 1753건으로, 7월(7493건)에 비해 급감했다. 거래량이 줄면 집값도 떨어져야 한다. 하지만 오르고 있다. 이는 공급부족에 따른 반사이익을 기대하는 수요자들이 가격을 고수하고 있기 때문으로 풀이된다.
정부가 집값을 잡겠다는 의지가 강한 만큼 당분간은 조정국면을 이어갈 것이다. 하지만 서울의 주택 공급은 재개발과 재건축이 유일한데 이를 막는다면 시장은 공급불안 리스크에 직면하게 될 것이다. 집값의 단기급등에 조바심을 낼 필요는 없다. 하지만 서울 집값은 탄탄한 수요가 뒷받침되기 때문에 정책이나 경기 상황에 따라 등락을 반복하겠지만 결국 장기적으로 우상향 할 수밖에 없다. 이를 간과해서는 안 될 것이다.
권순원 CRM부동산연구소 소장
