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| 전은규 대박땅꾼Lab연구소 소장 |
내가 처음 토지를 사게 된 경위는 부동산 경매를 통해서다. 그동안 수 차례 기분 좋은 설렘과 함께 내 땅을 가지게 되는 경험을 했지만 그만큼 쓴 맛도 봤다. 모든 경매물건이 행복한 결과로만 이어진다면 얼마나 좋을까? 하지만 현실은 그렇지 않았다. 토지가 내 품에 완전히 들어오기도 전에 문제가 생기는 일이 많아 투자자들은 골머리를 썩이기 일쑤다. 그런데 일부 고수들은 일부러 문제가 있는 소위 ‘특수물건’만 노리기도 한다. 그들은 문제를 가진 물건들이 비교적 저렴하다는 점을 알고 있기 때문이다.
이렇게 문제 있는 특수물건 중 하나가 바로 묘지가 있는 땅이다. 경매나 토지 거래를 하다 보면 ‘분묘기지권’이라는 용어를 자주 만나게 되는데, 분묘기지권은 토지 소유자는 아니지만 해당 토지에 조상의 묘를 둔 사람이 가지게 되는 권리다.
땅 주인의 허락 없이 봉분을 올렸을지라도 20년간 별 탈 없이 넘어갔다면 묘지를 옮길 수 없는 분묘기지권이 생긴다. 문제는 남의 땅에 몰래 무덤을 만들었거나, 무덤의 땅 소유권이 타인에게 넘어갔을 때 제 아무리 땅 주인이라 해도 개발 과정에서 허락 없이 남의 묘지를 파내면 현행법상 처벌 대상이 된다. 그래서 분묘기지권이 있는 땅은 제 값을 못 받는 경우가 비일비재하다.
이런 부작용을 고려해 정부가 2001년에 장사 등에 관한 법률을 개정했다. 개정된 법률에 따라 2001년 1월 이후 새로 생긴 묘지에 대해서는 분묘기지권 을 인정하지 않게 됐지만 그 이전에 설치된 묘지는 분묘기지권이 적용되기 때문에 주의해야 한다.
실생활에서 우리가 분묘기지권을 맞닥뜨리는 경우는 두 가지다. 무덤의 후손을 모르는 경우와 후손이 있는 경우인데, 만약 무덤의 후손이 있다면 땅 주인이 연락해서 이장을 권유해야 한다. 일이 잘 안 풀려 이장을 거부할 때는 땅이 묶이게 돼 개발할 수 없게 되니 한마디로 골치 아픈 상황이 되어버린다.
반면, 무덤의 후손을 모르는 경우는 어떻게 해야 할까? 일단 중앙일간지를 포함한 일간신문에 2회 이상 분묘의 연고자를 찾는 공고를 개시한다. 만약 2개월 정도가 지나도 그 후손이 나타나지 않으면 유골을 납골 하거나 이장할 수 있는 허가가 난다.
초보 투자자들이 이 분묘기지권에 대해 특히 주의해야 할 점이 있다. 바로 묘가 있어도 몰라보는 경우다. 산과 숲이 많은 강원도 일대는 묘가 숨어 있기 때문에 알아보기가 쉽지 않다. 현장답사 시 꼼꼼한 통찰력으로 묘지를 잘 찾아보는 것이 매우 중요하다.
전은규 대박땅꾼Lab연구소 소장
