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| 전은규 대박땅꾼Lab연구소 소장 |
시가화예정용지는 토지 투자에 있어 ‘금광’과 다름없다. 수익에 대한 보장이 확실하기 때문에 토지 투자자들은 반드시 긍정적인 마인드로 접근해야 한다.
도시의 발전을 대비해 필요한 개발 공간을 미리 확보해 두는 것이 시가화 예정용지다. 도시를 확장하거나 새로운 도시를 만들기 위해서는 땅이 필요해서 미리 준비해두는 것이다. 보통 시가화예정용지가 되는 곳은 도시지역의 자연녹지지역과 관리지역의 계획관리지역, 개발진흥지구 중 개발계획이 아직 수립되지 않은 지역 등이다.
여기서 한 가지 유의해야 할 점은 ‘시가화예정용지’와 ‘시가화 조정 구역’과의 차이점을 분명히 알아야 한다는 점이다. 같은 ‘시가화’라는 말이 붙어 있지만, 시가화 조정구역은 시가화예정용지와 확연히 다르다. 이 구역은 최단 5년에서 20년까지 도시개발이 유보되는 지역이다. 그래서 토지를 매입했어도 매각이 여의치 않아 장기간 묶일 가능성이 상존하는 곳이다. 시가화 조정구역은 도시지역과 그 주변의 무질서한 시가화를 방지하고, 단계적으로 개발하기 위해 일정 기간 동안 유보하는 것이다.
유보 기간은 사안에 따라 차이가 있겠지만 대략 5~20년 이내이며 용도지역 및 지구에 관계없이 개발이나 건축을 할 경우, 허가를 받아야만 한다. 이 구역 안에서는 법에서 정한 일련의 행위 제한을 받게 되고, 위반시에는 관련 법에 의거하여 처리된다.
이에 반해 시가화예정용지는 도시기본계획상의 개념으로 주거지역이나 상·공업지역으로 활용된다. 보통 시가화예정용지 안에서도 역세권 예정지 주변이 가장 알짜배기 땅이다.
국토종합계획은 20년 단위로 중앙정부가 수립하며 각 단계별로 순차적으로 개발된다. 시가화예정용지의 개발 시기가 어느 단계에서 진행되는지 반드시 확인해야 한다. 도시계획을 자세히 알고 싶다면 해당 시·군·구청에서 도시기본계획 도면을 열람해보면 확인할 수 있다.
시가화예정용지의 지정은 각 지자체별로 수시로 이루어진다. 지자체에서 발표하는 도시기본계획을 정기적으로 확인하면 그 내용을 알 수 있다.
나는 실제 토지 투자를 위해 수많은 사람들을 만나 의견과 정보를 공유 하지만 시가화예정용지에 대해서는 누구 하나 이견을 보이지 않을 만큼 확실하게 수익을 기대할 수 있는 투자 대상이다.
전은규 대박땅꾼Lab연구소 소장
