[강창동 大기자의 창업이야기] 상가임대차보호법이 무용지물인 도심상권

강창동 유통전문 大기자·경제학박사

필자의 회사 근처 광화문은 전형적인 ‘도심상권’이다. 사무실에 근무하는 종사자 숫자에 비하면 음식점이 턱없이 부족해 점심때는 가는 곳마다 손님이 꽉 들어찬다. 다른 도심상권도 사정은 마찬가지다. 점심때면 볼 수 있는 회사 앞 H순대국 식당의 긴 줄이 의아해서 일요일을 택해 직접 먹어봤다. 느끼한 돼지기름 국물에 얄팍한 밑반찬 두 개가 전부. 길 하나를 사이에 둔 D순대국집과 대조를 이뤘다. 새우젓, 양념장은 물론이고 부추, 고추, 깍두기가 따라나와 손님의 취향대로 국물 맛을 조절할 수 있는 맛집이다. 혼자만의 편견일 수 있어 회사 동료들과 동행, 식당 두 곳의 비교 평가를 들어봤다. “H순대국 식당 앞에 항상 긴 줄이 서 있길래 그 집만 드나들었다”는 게 동료들의 설명이다.

이처럼 도심상권은 손님 잡기가 수월하다. 기본적으로 수요가 많고, 맛이나 품질에 민감하지 않은 편이다. 점심을 어떤 걸 먹을까 고민하기보다 한 끼를 빨리 해결하고 오후 업무 준비가 바쁜 사람들을 고객으로 둔 식당은 행복하다. 결제수단이 상당부분 법인카드여서 결제액수나 단가에도 덜 민감하다. 고객을 성별로 보면 남성이 훨씬 많다. 콜센터나 보험사무실 외에는 남성고객수가 절대적이다. 이런 이유로 오피스상권의 별칭은 ‘남성상권’이다. 단점도 있다. 손님이 꽉 찬다는 사실이 눈으로 입증되는 까닭에 상가 소유주가 임대료(월세)를 천정부지로 올려버리는 경향이 있다. 건물 1층의 100㎡ 남짓한 횟집은 월세 1000만원, 건물 2·3층 200㎡ 크기 곱창집은 월세 1500만원, 건물 1층의 삼각형 우동 매장은 66㎡가 채 안되지만 월세 900만원을 호가한다. 이들 점포의 공통점은 ‘상가건물임대차보호법’의 적용을 전혀 받지못한다는 점이다. 환산보증금(임대차보증금+월세×100)이 모두 10억원을 초과하기 때문이다. 서울의 경우 환산보증금이 4억원 이내라야 건물주가 월세를 함부로 올릴 수 없고, 계약기간도 5년까지 보장된다. 이곳 점주들에게 상가임대차보호법은 무용지물이다.

반면 동네상권은 도심상권과 대조적이다. 우선 동네상권을 좌우하는 것은 여성이다. 음식 맛과 품질, 가격, 고객서비스 등 어느 하나도 소홀했다가는 손님이 언제 썰물처럼 빠질지 아무도 모른다. 적어도 개점 6개월간은 ‘몸이 부서져라’ 식당의 기본을 지켜야 생존할 수 있는 까다로운 상권이다. 결제수단도 개인카드 일색이다. 동네상권의 1등 하는 점포는 명확한 이유가 있게 마련이다. 가격, 맛, 품질, 서비스 등 여러 가지 요소 중 탁월한 경쟁력을 한 가지 이상 가지고 있을 게 틀림없다.도심상권에 비해 창업비와 고정비가 덜 든다는 것은 장점으로 꼽을 수 있다.

강창동 유통전문 大기자·경제학박사 cdkang1988@viva100.com