교통은 부동산 가격에 큰 영향을 미친다. 교통 중에서도 도심과의 접근성을 높여주는 지하철 개통은 더욱 빛을 발한다.
특히 내 집 마련과 임대수익 및 자산가치 상승을 동시에 생각하는 주택 수요자나 임대사업자에게 지하철 개통은 투자에 중요한 요인으로 작용한다. 개통에 따른 편의향상은 물론 향후 부동산의 자산가치 상승에도 영향을 주기 때문이다.
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부동산 자산가치는 통상적으로 지하철 건설 계획발표와 착공, 준공 등 각각 3번의 승인 단계에 걸쳐 가격이 오른다는 것이 업계의 공식이다. 이 중에서도 집값이나 토지의 가격이 가장 많이 상승하는 것은 주로 계획 발표단계이다. 이전까지 불투명했던 사업이 확정되면서 기대감이 극대화되며 가격이 급상승하기 때문이다.
반면 착공 단계에 이르러서는 매수자와 매도자의 시장 가격 조정이 이뤄지면서 오름 폭이 다소 낮아지고, 준공을 앞두고서는 프리미엄이 미리 반영돼 상승폭이 줄어드는 경우가 많다. 즉, 계획발표 전 단계에서 투자하는 것이 가장 높은 수익을 올릴 수 있다는 것이다.
하지만 상가나 오피스텔, 오피스 등과 같이 임대를 통해 수익을 발생하는 수익형 부동산은 다르다. 보통 지하철역이 신설되는 예정지역의 상가나 오피스텔 등에 투자하는 것이 좋다. 여기서 분명한 차이점 하나가 발생하게 된다. 아파트나 토지와 같은 비수익형 부동산은 신설 지하철 노선이 발표되면 그 시점에 가격이 상승하고 착공시에 또 한번 가격이 오르고 마지막 개통시에 가격이 오른다.
반면 상가 등 수익형 부동산은 주거용 부동산이나 토지와 다르게 ‘3승법칙’이 그대로 적용되지 않는다. 일단 신설 지하철 노선이 발표되면 기대심리에 의해 역세권 예정지 상가 등 가격이 상승하지만, 기대심리에 의해 호가만 오를 뿐 거래는 잘 되지 않는다.
다음으로 착공시에는 가격이 예상만큼 상승하지 않는다. 지하철 공사기간은 통상 5~6년 정도 소요되는데 공사 기간 동안 공사로 인한 소음, 먼지, 인도폭 축소, 고객 동선의 변화 등으로 임차인의 매출이 감소하는 경우가 많다. 이에 따라 가치 상승의 요인인 임대료 상승도 없다. 마지막으로 지하철 개통은 수익형 부동산 가격을 대폭 상승시킨다. 지하철의 개통에 따른 교통의 편리성으로 역 인근에 있는 상가나 오피스텔, 오피스 등은 유동인구나 임대수요가 증가하며 호황을 누리게 된다.
따라서 지하철역이 신설되는 상가나 오피스텔 등에 투자하려면 어느 시점에 투자를 하고 언제 처분을 해야 하는지 계획을 잘 세울 필요가 있다. 결론적으로 개통시기로부터 1~3년 전쯤 투자해 개통시기에 맞춰 처분하는 것이 가장 큰 수익을 낼 수 있을 것으로 판단된다.
부동산 업계에 따르면 수도권 지하철 개통 예정지 중에서 주목할 만한 지역으로 △하남 미사 미사역(가칭) △위례 우남역(가칭) △다산신도시 다산역(가칭) △김포도시철도 △소사~원시선 등이 있다. 먼저 하남 미사지구는 중심상업지에 지하철 5호선 연장선 미사역(2020년 개통예정)이 설치될 예정이며, 9호선도 연장계획을 추진 중이다. 위례신도시 초입 먹자상권인 우남역(2019년 2월예정)은 8호선 노선 중 유일하게 지상을 통과하는 역으로 위례신도시 4만3000여 가구의 유동인구를 확보할 수 있다.
다산진건지구와 다산지금지구를 포함하는 다산신도시는 475만㎡ 면적에 3만 여 가구의 주택이 공급되며, 수용 인구가 8만6000여 명에 달한다. 진건지구 중심상권은 서울지하철 8호선 별내선 다산역(2022년 개통예정)도 들어선다. 김포골드라인도 내년 11월 개통을 앞두고 있고, 부천을 거쳐 시흥, 안산까지 이어지는 복선전철 소사~원시선도 내년 2월 개통을 앞두고 있다.
전문가들은 이들 역세권 예정지 수익형 부동산 투자를 고려할 경우 반드시 공급추이를 확인하라고 조언하고 있다.
서울 강서구 마곡지구나 하남 미사지구 등과 같이 오피스텔이나 상가 등의 공급이 일시적으로 이뤄져 공급과잉으로 인한 수익률 하락의 가능성이 있기 때문이다. 서울의 마지막 노른자위 택지지구로 불리던 마곡지구의 경우 준공 예정 물량을 더한 오피스텔 공급 물량만 총 1만 2968실에 달한다. 이 곳은 최근 몇 년 새 오피스텔 입주 물량이 쏟아지면서 전·월세값 하락과 함께 임대 수익률 감소라는 이중고를 겪고 있다. 한꺼번에 많은 물량이 쏟아지면서 미분양 사태를 보이고 있어 투자자들의 주의가 요구된다.
장경철 부동산일번가 이사는 “지하철 개통은 주거인프라는 물론 상권활성화 등에 상당한 영향을 미치는 것이 사실”이라며 “단순 지하철 개통에만 의존하는 것은 분명 투자에 있어 문제가 있어 보이기 때문에 상가라면 역 개통으로 인한 고객의 동선의 흐름, 배후세대 등을, 오피스텔이라면 임차인 유입이 가능한 편의시설, 주차장, 조망권, 일조권 등을 두루 살펴보는 지혜가 필요하다고 본다”고 말했다.
김동현 기자 gaed@viva100.com
