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| 전은규 대박땅꾼연구소장 |
투자자가 관심 있는 땅이 군사시설보호구역이면, 그 땅을 사기 쉽지 않다. 군사시설보호구역으로 지정된 땅은 건축 규제가 까다로워 지주가 재산권 행사를 제대로 할 수 없기 때문이다. 군사시설보호구역은 군사시설보호법에 의해 군사시설을 보호하고 군작전의 원활한 수행을 위해 국방부장관이 지정한 구역을 뜻한다.
하지만 무조건 군사시설보호구역의 땅은 투자 메리트가 떨어질까? 그러나 토지 투자자들은 정부가 그려놓은 기본계획을 바탕으로 항상 미래를 상상하며, 청사진을 그려볼 줄 알아야 한다. 군사시설보호구역이 점차적으로 규제를 완화하거나, 해제할 계획이여서 완전히 관심을 떼는 것은 금물이다. 초보 투자자들은 국토해양부의 보도자료 중 ‘군사시설 관리·이전 효율화방안(2009년 10월 28일자)’를 참고하면, 향후 군사시설보호구역의 향방을 알 수 있다.
국방부는 군사시설보호구역 건축 기준을 완화하거나, 주민들이 재산권 행사를 할 수 있게 노력하고 있다. 합동참모본부는 지난 2009년 1월 새로운 작전상 검토 기준을 합리적으로 개선해 군사분계선 25㎞ 이내의 경우 ‘반드시 보호해야 할 지역’과 ‘그 밖의 지역’으로 구분해 군사작전 임무 수행에 지장이 없는 범위 내에서 민간인의 재산권을 최대한 보장한다는 방침이다. 그동안 개발 허가를 받지 못했던 지주들의 경우 건축허가를 받을 수 있는 가능성이 커진 것이다. 공장, 창고, 단독주택 등 건축물 허가를 받을 경우 농지, 임야가 전용되면 평균적으로 30~40% 이상 상승한다. 김포, 파주, 포천, 연천군 등이 수혜를 입을 전망이다. 지난 2008년 당시, 군사시설보호구역이 대거 풀리면서, 공장, 창고 건립 등으로 땅의 효용가치가 높아지면서, 지가가 2배 이상 오른 곳도 있었다.
또 장기적인 관점에서 정부가 순차적으로 군사시설보호구역을 해제하겠다는 방침도 주목할 점이다. 지난 2009년 6월 발표한 국방개혁 기본계획에 따르면 군사시설을 2020년까지 총 군사시설보호구역 면적의 53.1%를 감축할 계획이다. 현재 우리나라 군용지 비율은 전 국토 대비 1.2%다. 국방부 소관 토지 중 대도시지역(서울 경기, 6대 광역시)의 비율 44.0%이다. 2008년말 군사시설보호구역(비행안전구역 포함)은 91억1000만㎡로 전 국토 대비 9.1%다.
투자자는 꾸준히 군사시설보호구역에 관심을 갖고, 잘 살펴보자. 단, 군사시설보호구역에 투자하려면 향후 군사시설보호구역이 풀릴 수 있는 해제예정 지역을 중심으로 투자하는 것이 좋다. 투자자는 단기보다, 장기적으로 묶어놔도 되는 여유 자금으로 적금 든 셈 치고 투자하는 것이 바람직하다.
전은규 대박땅꾼연구소장
